Ausschlussfrist für Betriebskostenabrechnungen vom BGH gelockert!

Wann darf der Vermieter auch nach Ablauf der Frist nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB über die Betriebskosten abrechnen?

Bislang galt im Wohnungsmietrecht der eigentlich unerschütterliche Grundsatz, dass der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht mehr über die Betriebskosten abrechnen durfte. Eine Nachforderung, die aufgrund einer nach Ende des dem Abrechnungszeitraum folgenden Jahres den Mieter erreichte (also eine Betriebskostenabrechnung für 2010 nach dem 31.12.2011), war immer unwirksam. Daher die Panik der Hausverwaltungen, die Betriebskostenabrechnung noch im alten Jahr zuzustellen. Und daher dreht sich eine Vielzahl von Prozessen um Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung um die Frage, ob die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig und ordnungsgemäß zugestellt wurde.

Diese für Juristen heile Welt hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem jüngeren Urteil vom 30.3.2011 (Aktenzeichen: VIII ZR 133/10) kräftig durcheinander gewirbelt. Das höchste deutsche Zivilgericht meint in dem Urteil, dass der Mieter sich nicht auf eine Verspätung bei der Abrechnung berufen könne, wenn der Mieter Fehler des Vermieters in der (rechtzeitig zugegangenen) Abrechnung auf den ersten Blick erkannt hat oder erkannt haben musste. Der Vermieter kann unter diesen Umständen die bereits zugestellte Betriebskostenabrechnung nachträglich und nach Ablauf der Abrechnungsperiode auch zum Nachteil des Mieters korrigieren. Der Fehler muss allerdings - das muss deutlich gesagt werden - offensichtlich sein und wohl geradezu ins Auge fallen.

Dieses Urteil eröffnet dem Vermieter weit reichende Möglichkeiten, die oft hastig erstellten Betriebskostenabrechnungen bei offensichtlichen Fehlern nachträglich noch zu korrigieren.

Fachanwaltstipp Mieter: Betriebskostenabrechnungen sind nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr sakrosankt. Bei offensichtlichen Mängeln sollten Sie abwarten, ob eine Korrektur zeitnah erfolgt. Eine Verpflichtung, den Vermieter auf seinen Fehler hinzuweisen, ist dem Urteil soweit ersichtlich nicht zu entnehmen. Auch wird eine Korrektur Monate nach Ende der Abrechnungsfrist ebenfalls abzulehnen sein.

Fachanwaltstipp Vermieter: Das Urteil ist eindeutig vermieterfreundlich. Sie haben jetzt die Chance, die hastig erarbeitete Betriebskostenabrechnung korrigieren zu lassen. Warten Sie aber nicht zu lange. Das Urteil macht deutlich, dass diese "Schonfrist" zur Nachkorrektur nur sehr kurz sein kann. Sie sollte unbedingt noch im Januar, besser Anfang Januar, erfolgen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

Berlin-Charlottenburg: Kurfürstendamm 216 (Ecke Fasanenstraße), 10719 Berlin
(U-Bahnhof Uhlandstraße, S- und U-Bahnhof Zoologischer Garten)
Berlin-Mitte: Palais am Festungsgraben, 10117 Berlin, Zufahrt über Straße Unter den Linden
(S- und U-Bahnhof Friedrichstrasse)
Berlin-Marzahn Zweigstelle: Marzahner Promenade 28, 12679 Berlin
(S-Bahnhof Marzahn)

Potsdam: Friedrich-Ebert-Straße 33, 14469 Potsdam

Tel. (030) 4 000 4 999

Mail: Berlin@recht-bw.de

Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de

Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
-Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
-Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
-Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
-Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
-Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
-Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
-Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
-Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
-Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
-Kautionsrückforderung
-Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
-Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

-Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
-Berliner Räumung
-Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
-Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
-Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
-Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
-Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
-Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
-Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
-Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
-Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine "Sondermaterie" innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
-Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
-Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
-Begründung- und Verlängerungsoptionen
-Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
-Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
-Bestellung und Abberufung des Verwalters
-Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
-Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
-Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan

Bredereck & Willkomm
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Wann darf der Vermieter auch nach Ablauf der Frist nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB über die Betriebskosten abrechnen?

Bislang galt im Wohnungsmietrecht der eigentlich unerschütterliche Grundsatz, dass der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht mehr über die Betriebskosten abrechnen durfte. Eine Nachforderung, die aufgrund einer nach Ende des dem Abrechnungszeitraum folgenden Jahres den Mieter erreichte (also eine Betriebskostenabrechnung für 2010 nach dem 31.12.2011), war immer unwirksam. Daher die Panik der Hausverwaltungen, die Betriebskostenabrechnung noch im alten Jahr zuzustellen. Und daher dreht sich eine Vielzahl von Prozessen um Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung um die Frage, ob die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig und ordnungsgemäß zugestellt wurde.

Diese für Juristen heile Welt hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem jüngeren Urteil vom 30.3.2011 (Aktenzeichen: VIII ZR 133/10) kräftig durcheinander gewirbelt. Das höchste deutsche Zivilgericht meint in dem Urteil, dass der Mieter sich nicht auf eine Verspätung bei der Abrechnung berufen könne, wenn der Mieter Fehler des Vermieters in der (rechtzeitig zugegangenen) Abrechnung auf den ersten Blick erkannt hat oder erkannt haben musste. Der Vermieter kann unter diesen Umständen die bereits zugestellte Betriebskostenabrechnung nachträglich und nach Ablauf der Abrechnungsperiode auch zum Nachteil des Mieters korrigieren. Der Fehler muss allerdings - das muss deutlich gesagt werden - offensichtlich sein und wohl geradezu ins Auge fallen.

Dieses Urteil eröffnet dem Vermieter weit reichende Möglichkeiten, die oft hastig erstellten Betriebskostenabrechnungen bei offensichtlichen Fehlern nachträglich noch zu korrigieren.

Fachanwaltstipp Mieter: Betriebskostenabrechnungen sind nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr sakrosankt. Bei offensichtlichen Mängeln sollten Sie abwarten, ob eine Korrektur zeitnah erfolgt. Eine Verpflichtung, den Vermieter auf seinen Fehler hinzuweisen, ist dem Urteil soweit ersichtlich nicht zu entnehmen. Auch wird eine Korrektur Monate nach Ende der Abrechnungsfrist ebenfalls abzulehnen sein.

Fachanwaltstipp Vermieter: Das Urteil ist eindeutig vermieterfreundlich. Sie haben jetzt die Chance, die hastig erarbeitete Betriebskostenabrechnung korrigieren zu lassen. Warten Sie aber nicht zu lange. Das Urteil macht deutlich, dass diese "Schonfrist" zur Nachkorrektur nur sehr kurz sein kann. Sie sollte unbedingt noch im Januar, besser Anfang Januar, erfolgen.

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-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
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