Aufklärungspflicht des Vermieters bei Wegfall des Eigenbedarfs

Muss der Vermieter Schadensersatz leisten, wenn er den Mieter über den Wegfall des Eigenbedarfs nicht aufklärt?

Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter über den Wegfall des Eigenbedarfs nach einem Räumungsrechtsstreit bis zum Ende der gerichtlichen Räumungsfrist zu informieren. Tut er dies nicht und der Mieter zieht aus, muss der Vermieter die Kosten des Umzugs und den Nachteil des Mieters wegen einer höheren Miete ausgleichen.

Wenn der Vermieter Eigenbedarf an seiner Wohnung hat, kann er diesen Eigenbedarf grundsätzlich vor Gericht mit einem Räumungsrechtsstreit durchsetzen. Gerichtliche Streitigkeiten um Räumung dauern nicht selten Jahre. Oft erhält der Mieter nach einer für ihn nachteiligen Gerichtsentscheidung eine Räumungsfrist von mehreren Monaten. Bis zum Ende dieser Räumungsfrist darf der Mieter in der Wohnung bleiben. Zwischen Eigenbedarfskündigung und Auszug des Mieters können deshalb regelmäßig bis zu zwei Jahre oder mehr vergehen.

In diesem Zeitraum kann der Eigenbedarf wegfallen. In einem vom Landgericht Hamburg entschiedenen Fall (Urteil vom 2.12.2004, Aktenzeichen: 334 S 50/04), starb die Person, für die der Vermieter Eigenbedarf angemeldet hatte, nach Rechtskraft des Räumungsurteils, aber noch vor Ablauf der Räumungsfrist.

Das Landgericht Hamburg entschied, dass der Vermieter eine nachvertragliche Treuepflicht hatte, den Mieter über den Tod seines Angehörigen - d.h. über den Wegfall des Eigenbedarfs - zu informieren, bevor dieser auszog. Der Mieter hätte dann vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können. Ist der Mieter ausgezogen, ohne über den Wegfall des Eigenbedarfs informiert worden zu sein, muss der Vermieter dem Mieter den durch den Auszug entstandenen Schaden ersetzen. Wenn die Wohnung noch frei ist, muss der Vermieter dem Mieter die Wohnung zu den alten Vertragsbedingungen anbieten. Ist dies nicht möglich, muss der Vermieter dem Mieter den Schaden ersetzen, den der Mieter wegen einer höheren neuen Miete hat. Umzugskosten und Lagerkosten müssen ebenfalls ersetzt werden.

Fachanwaltstipp Mieter: Es kann sich lohnen, nachzuforschen, ob der Eigenbedarf nicht nachträglich weggefallen ist. Jedenfalls sollten Sie die Kosten des Umzugs genau dokumentieren. Falls sie nachträglich von einer Schadensersatzpflicht des Vermieters erfahren, können Sie Ihre Kosten später genau belegen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Der Wegfall des Eigenbedarfs muss grundsätzlich noch vor Ablauf der Räumungsfrist mitgeteilt werden. Falls nicht - und bei vorgetäuschtem Eigenbedarf - kann der Mieter gegebenenfalls Schadensersatz fordern oder einen Anspruch auf Rückkehr in die Wohnung haben.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

2.12.2011

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

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Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de

Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
-Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
-Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
-Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
-Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
-Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
-Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
-Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
-Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
-Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
-Kautionsrückforderung
-Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
-Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

-Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
-Berliner Räumung
-Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
-Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
-Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
-Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
-Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
-Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
-Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
-Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
-Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine "Sondermaterie" innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
-Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
-Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
-Begründung- und Verlängerungsoptionen
-Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
-Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
-Bestellung und Abberufung des Verwalters
-Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
-Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
-Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
-Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum

Bredereck & Willkomm
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Muss der Vermieter Schadensersatz leisten, wenn er den Mieter über den Wegfall des Eigenbedarfs nicht aufklärt?

Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter über den Wegfall des Eigenbedarfs nach einem Räumungsrechtsstreit bis zum Ende der gerichtlichen Räumungsfrist zu informieren. Tut er dies nicht und der Mieter zieht aus, muss der Vermieter die Kosten des Umzugs und den Nachteil des Mieters wegen einer höheren Miete ausgleichen.

Wenn der Vermieter Eigenbedarf an seiner Wohnung hat, kann er diesen Eigenbedarf grundsätzlich vor Gericht mit einem Räumungsrechtsstreit durchsetzen. Gerichtliche Streitigkeiten um Räumung dauern nicht selten Jahre. Oft erhält der Mieter nach einer für ihn nachteiligen Gerichtsentscheidung eine Räumungsfrist von mehreren Monaten. Bis zum Ende dieser Räumungsfrist darf der Mieter in der Wohnung bleiben. Zwischen Eigenbedarfskündigung und Auszug des Mieters können deshalb regelmäßig bis zu zwei Jahre oder mehr vergehen.

In diesem Zeitraum kann der Eigenbedarf wegfallen. In einem vom Landgericht Hamburg entschiedenen Fall (Urteil vom 2.12.2004, Aktenzeichen: 334 S 50/04), starb die Person, für die der Vermieter Eigenbedarf angemeldet hatte, nach Rechtskraft des Räumungsurteils, aber noch vor Ablauf der Räumungsfrist.

Das Landgericht Hamburg entschied, dass der Vermieter eine nachvertragliche Treuepflicht hatte, den Mieter über den Tod seines Angehörigen - d.h. über den Wegfall des Eigenbedarfs - zu informieren, bevor dieser auszog. Der Mieter hätte dann vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können. Ist der Mieter ausgezogen, ohne über den Wegfall des Eigenbedarfs informiert worden zu sein, muss der Vermieter dem Mieter den durch den Auszug entstandenen Schaden ersetzen. Wenn die Wohnung noch frei ist, muss der Vermieter dem Mieter die Wohnung zu den alten Vertragsbedingungen anbieten. Ist dies nicht möglich, muss der Vermieter dem Mieter den Schaden ersetzen, den der Mieter wegen einer höheren neuen Miete hat. Umzugskosten und Lagerkosten müssen ebenfalls ersetzt werden.

Fachanwaltstipp Mieter: Es kann sich lohnen, nachzuforschen, ob der Eigenbedarf nicht nachträglich weggefallen ist. Jedenfalls sollten Sie die Kosten des Umzugs genau dokumentieren. Falls sie nachträglich von einer Schadensersatzpflicht des Vermieters erfahren, können Sie Ihre Kosten später genau belegen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Der Wegfall des Eigenbedarfs muss grundsätzlich noch vor Ablauf der Räumungsfrist mitgeteilt werden. Falls nicht - und bei vorgetäuschtem Eigenbedarf - kann der Mieter gegebenenfalls Schadensersatz fordern oder einen Anspruch auf Rückkehr in die Wohnung haben.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

2.12.2011

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-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
-Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
-Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
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-Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
-Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
-Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
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-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
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