Modernisierungsmieterhöhung erleichtert!

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin.

Bundesgerichtshof senkt Voraussetzungen eines Klageantrags auf Duldung der Modernisierung.

Eine Modernisierungsmieterhöhung ist nur dann möglich, wenn der Vermieter den Mieter vorher über die Modernisierungsmaßnahmen bzw. über den Dauer und den Umfang der Maßnahmen schriftlich informiert. Umstritten war bislang, wie detailliert der Vermieter über die Maßnahmen in der schriftlichen Ankündigung - der Modernisierungsankündigung - berichten musste.

In einem Grundsatzurteil entschied der Bundesgerichtshof am 28.9.2011 (Aktenzeichen: VIII ZR 242/10), dass keine überspannten Anforderungen an den Inhalt der schriftlichen Ankündigung gestellt werden dürfen. Durch diese Entscheidung hat der Bundesgerichtshof die Stellung des Vermieters bei Modernisierungsmieterhöhungen deutlich gestärkt. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass die Modernisierungsankündigung nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen muss. Die Modernisierungsankündigung muss lediglich so konkret gefasst sein, dass der Mieter das Ziel der beabsichtigten Modernisierung erkennen kann (Balkon anbauen, Heizkörper oder Fenster austauschen etc.). Weiterhin muss der Mieter informiert werden, in welcher Weise die Wohnung durch die Maßnahmen verändert wird und in wieweit sich der Mietgebrauch durch die Maßnahmen verändern wird. Natürlich muss der Vermieter weiterhin die Höhe der Mieterhöhung genau bekannt geben.

Fachanwaltstipp Mieter: Obwohl das Urteil vermieterfreundlich ist, stellt die Modernisierungsankündigung weiterhin eine Hürde für den Anspruch des Vermieters auf Duldung der Maßnahmen dar. Es lohnt sich im Regelfall weiterhin, die Modernisierungsankündigung daraufhin zu überprüfen, ob sie den Vorgaben des Bundesgerichtshofs genügt.

Fachanwaltstipp Vermieter: Baupläne oder voraussichtliche Termine für Beginn und Ende einzelner Bauetappen müssen Sie nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht in der Modernisierungsankündigung mitteilen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

17.11.2011

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

Berlin-Charlottenburg: Kurfürstendamm 216 (Ecke Fasanenstraße), 10719 Berlin
(U-Bahnhof Uhlandstraße, S- und U-Bahnhof Zoologischer Garten)
Berlin-Mitte: Palais am Festungsgraben, 10117 Berlin, Zufahrt über Straße Unter den Linden
(S- und U-Bahnhof Friedrichstraße)
Berlin-Marzahn Zweigstelle: Marzahner Promenade 28, 12679 Berlin
(S-Bahnhof Marzahn)

Potsdam: Friedrich-Ebert-Straße 33, 14469 Potsdam

Tel. (030) 4 000 4 999
Mail: Berlin@recht-bw.de

Essen: Ruhrallee 185, 45136 Essen
Tel. (0201) 4532 00 40

Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de

Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
-Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
-Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
-Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
-Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
-Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
-Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
-Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
-Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
-Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
-Kautionsrückforderung
-Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
-Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

-Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
-Berliner Räumung
-Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
-Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
-Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
-Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
-Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
-Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
-Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
-Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
-Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine "Sondermaterie" innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
-Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
-Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
-Begründung- und Verlängerungsoptionen
-Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
-Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
-Bestellung und Abberufung des Verwalters
-Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
-Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
-Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
-Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum

Bredereck & Willkomm
Rechtsanwälte in Berlin und Potsdam

Bredereck & Willkomm
Alexander Bredereck
Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
anwalt-marketing@web.de
030 4000 4999
http://www.recht-bw.de

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin.

Bundesgerichtshof senkt Voraussetzungen eines Klageantrags auf Duldung der Modernisierung.

Eine Modernisierungsmieterhöhung ist nur dann möglich, wenn der Vermieter den Mieter vorher über die Modernisierungsmaßnahmen bzw. über den Dauer und den Umfang der Maßnahmen schriftlich informiert. Umstritten war bislang, wie detailliert der Vermieter über die Maßnahmen in der schriftlichen Ankündigung - der Modernisierungsankündigung - berichten musste.

In einem Grundsatzurteil entschied der Bundesgerichtshof am 28.9.2011 (Aktenzeichen: VIII ZR 242/10), dass keine überspannten Anforderungen an den Inhalt der schriftlichen Ankündigung gestellt werden dürfen. Durch diese Entscheidung hat der Bundesgerichtshof die Stellung des Vermieters bei Modernisierungsmieterhöhungen deutlich gestärkt. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass die Modernisierungsankündigung nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen muss. Die Modernisierungsankündigung muss lediglich so konkret gefasst sein, dass der Mieter das Ziel der beabsichtigten Modernisierung erkennen kann (Balkon anbauen, Heizkörper oder Fenster austauschen etc.). Weiterhin muss der Mieter informiert werden, in welcher Weise die Wohnung durch die Maßnahmen verändert wird und in wieweit sich der Mietgebrauch durch die Maßnahmen verändern wird. Natürlich muss der Vermieter weiterhin die Höhe der Mieterhöhung genau bekannt geben.

Fachanwaltstipp Mieter: Obwohl das Urteil vermieterfreundlich ist, stellt die Modernisierungsankündigung weiterhin eine Hürde für den Anspruch des Vermieters auf Duldung der Maßnahmen dar. Es lohnt sich im Regelfall weiterhin, die Modernisierungsankündigung daraufhin zu überprüfen, ob sie den Vorgaben des Bundesgerichtshofs genügt.

Fachanwaltstipp Vermieter: Baupläne oder voraussichtliche Termine für Beginn und Ende einzelner Bauetappen müssen Sie nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht in der Modernisierungsankündigung mitteilen.

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17.11.2011

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-Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
-Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
-Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
-Kautionsrückforderung
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-Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
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-Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
-Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
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-Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
-Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

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Das Gewerberaummietrecht ist eine "Sondermaterie" innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
-Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
-Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
-Begründung- und Verlängerungsoptionen
-Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

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-Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
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