Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Ersatz der Kosten von Schönheitsreparaturen. Hierzu neue Fristrechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH).

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

Kann der Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen ersetzt bekommen, wenn es sich herausstellt, dass die Schönheitsreparaturklausel des Mietvertrages unwirksam ist und er deswegen nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet war? Eindeutig ja! Nach gefestigter Rechtsprechung kann der Mieter die Kosten der Malerfirma oder seine eigenen Aufwendungen nach den Grundsätzen der Geschäftführung ohne Auftrag, der ungerechtfertigten Bereicherung oder gegebenenfalls wegen Schadensersatzes aufgrund schuldhafter Verwendung von unwirksamen Vertragsklauseln von dem Vermieter ersetzt verlangen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied jetzt (Urteil vom 4.5.2011, Aktenzeichen: VIII ZR 195/10), dass dies nur innerhalb der 6-Monats-Frist des § 548 Abs. 2 BGB möglich ist. Der BGH machte deutlich, dass die Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig von der Kenntnis des Mieters von der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel zu laufen beginnt. 6 Monate nach Ende des Mietverhältnisses kann dieser Anspruch des Mieters nach diesem Urteil des BGH nicht mehr geltend gemacht werden.

Fachanwaltstipp Mieter: Das Urteil verdeutlicht einmal mehr, dass es sich lohnt, in Erfahrung zu bringen, ob die Schönheitsreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag wirksam ist oder nicht. Damit sollte nicht 6 Monate gewartet werden. Besser ist, vor Mietvertragsende eine Klärung herbeizuführen und nur dann mehrere 1000 EUR in die Durchführung von Schönheitsreparaturen zu investieren, wenn Sie zweifellos hierzu verpflichtet sind.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

22.08.2011

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

Berlin-Charlottenburg: Kurfürstendamm 216 (Ecke Fasanenstraße), 10719 Berlin
(U-Bahnhof Uhlandstraße, S- und U-Bahnhof Zoologischer Garten)
Berlin-Mitte: Palais am Festungsgraben, 10117 Berlin, Zufahrt über Straße Unter den Linden
(S- und U-Bahnhof Friedrichstrasse)
Berlin-Marzahn Zweigstelle: Marzahner Promenade 28, 12679 Berlin
(S-Bahnhof Marzahn)

Potsdam: Friedrich-Ebert-Straße 33, 14469 Potsdam

Tel. (030) 4 000 4 999

Mail: Berlin@recht-bw.de

Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de

Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
-Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
-Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
-Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
-Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
-Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
-Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
-Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
-Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
-Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
-Kautionsrückforderung
-Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
-Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

-Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
-Berliner Räumung
-Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
-Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
-Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
-Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
-Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
-Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
-Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
-Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
-Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine "Sondermaterie" innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
-Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
-Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
-Begründung- und Verlängerungsoptionen
-Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
-Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
-Bestellung und Abberufung des Verwalters
-Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
-Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
-Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan

Bredereck & Willkomm
Rechtsanwälte in Berlin und Potsdam
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Am Festungsgraben 1
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(Interessante Recht News & Recht Infos & Recht Tipps gibt es hier.)

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Kann der Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen ersetzt bekommen, wenn es sich herausstellt, dass die Schönheitsreparaturklausel des Mietvertrages unwirksam ist und er deswegen nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet war? Eindeutig ja! Nach gefestigter Rechtsprechung kann der Mieter die Kosten der Malerfirma oder seine eigenen Aufwendungen nach den Grundsätzen der Geschäftführung ohne Auftrag, der ungerechtfertigten Bereicherung oder gegebenenfalls wegen Schadensersatzes aufgrund schuldhafter Verwendung von unwirksamen Vertragsklauseln von dem Vermieter ersetzt verlangen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied jetzt (Urteil vom 4.5.2011, Aktenzeichen: VIII ZR 195/10), dass dies nur innerhalb der 6-Monats-Frist des § 548 Abs. 2 BGB möglich ist. Der BGH machte deutlich, dass die Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig von der Kenntnis des Mieters von der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel zu laufen beginnt. 6 Monate nach Ende des Mietverhältnisses kann dieser Anspruch des Mieters nach diesem Urteil des BGH nicht mehr geltend gemacht werden.

Fachanwaltstipp Mieter: Das Urteil verdeutlicht einmal mehr, dass es sich lohnt, in Erfahrung zu bringen, ob die Schönheitsreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag wirksam ist oder nicht. Damit sollte nicht 6 Monate gewartet werden. Besser ist, vor Mietvertragsende eine Klärung herbeizuführen und nur dann mehrere 1000 EUR in die Durchführung von Schönheitsreparaturen zu investieren, wenn Sie zweifellos hierzu verpflichtet sind.

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-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
-Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
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-Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
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-Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
-Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
-Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
-Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
-Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
-Kautionsrückforderung
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-Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
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-Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
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-Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
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Das Gewerberaummietrecht ist eine "Sondermaterie" innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
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-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
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-Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

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-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
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-Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
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