Die vorgeschobene Eigenbedarfskündigung. Aktuelle BGH-Entscheidung betont: Vorgeschobene Kündigungen verdienen keinen Schutz!

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

In einer Entscheidung vom 16.3.2011, Aktenzeichen: VIII ZR 338/09, stärkt das höchste deutsche Zivilgericht die Rechte des Mieters gegen eine Eigenbedarfskündigung. Der Bundesgerichtshof (BGH) bestimmte, dass die Instanzgerichte jedem begründeten Verdacht, dass es sich bei der Eigenbedarfskündigung nur um eine vorgeschobene Kündigung handelt, nachgehen müssen. Dem BGH ist offenbar sehr wohl bewusst, dass eine Eigenbedarfskündigung dafür benutzt werden kann, um ein zum Verkauf angebotenes Haus von älteren Mietverhältnissen zu befreien.

In dem vom BGH entschiedenen Fall hat der Vermieter vor Gericht vorgetragen, dass er eine Wohnung in seinem in Berlin gelegenen Haus für seine Schwester und deren Familie benötigt. Eine weitere Wohnung in demselben Haus benötige er für seine Mutter und dessen pflegebedürftigen Lebensgefährten. Diese Wohnung werde in Zukunft für diese Zwecke umgebaut. Der Mieter hat hierauf erwidert, dass Zeugen die Absicht des Vermieters belegen könnten, das Objekt in naher Zukunft veräußern zu wollen. Falls der Vermieter das Haus verkaufen will, kann er logischer Weise keinen Eigenbedarf an der Wohnung haben. Zeugen könnten zudem belegen, dass die in München lebende Mutter Dritten gegenüber die Absicht geäußert hatte, nicht nach Berlin ziehen zu wollen. Zudem sei der vom Vermieter geplante Umbau nicht genehmigungsfähig.

Das Landgericht Berlin hielt diese Einwände nicht für beachtlich (Urteil vom 24. November 2009, Aktenzeichen: 63 S 125/08). Die vom Mieter benannten Zeugen wurden nicht gehört. Das Landgericht Berlin hielt die Eigenbedarfskündigung für rechtens. Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung auf. Das Landgericht Berlin hätte - so der BGH - die angebotenen Zeugen anhören und nachprüfen müssen, ob der Einwand des Mieters berechtigt war. Das Landgericht Berlin wird nun die angebotenen Zeugen anhören müssen und - gestützt auf deren Aussagen - entscheiden müssen, ob es sich um eine vorgeschobene Kündigung handelt.

Fachanwaltstipp Mieter: Der Fall zeigt, wie wichtig im Fall einer Eigenbedarfskündigung Nachforschungen im Umfeld des Vermieters sind. Unter Umständen kann sich die Beauftragung eines Detektivs lohnen. Durchsuchen Sie die einschlägigen Internetportale nach Immobilienangeboten. Vielleicht finden Sie dort Ihr Haus inseriert, obwohl Ihr Vermieter vorgibt, als Eigentümer dort in Zukunft selbst wohnen zu wollen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Der Eigenbedarf muss tatsächlich bestehen. Mieter prüfen die Richtigkeit der Angaben im Kündigungsschreiben immer häufiger mit immer professionelleren Mitteln nach.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

Berlin, 23.08.2011

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

Berlin-Charlottenburg: Kurfürstendamm 216 (Ecke Fasanenstraße), 10719 Berlin
(U-Bahnhof Uhlandstraße, S- und U-Bahnhof Zoologischer Garten)
Berlin-Mitte: Palais am Festungsgraben, 10117 Berlin, Zufahrt über Straße Unter den Linden
(S- und U-Bahnhof Friedrichstrasse)
Berlin-Marzahn Zweigstelle: Marzahner Promenade 28, 12679 Berlin
(S-Bahnhof Marzahn)

Potsdam: Friedrich-Ebert-Straße 33, 14469 Potsdam

Tel. (030) 4 000 4 999
Mail: Berlin@recht-bw.de

Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de

Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
-Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
-Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
-Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
-Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
-Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
-Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
-Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
-Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
-Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
-Kautionsrückforderung
-Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
-Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

-Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
-Berliner Räumung
-Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
-Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
-Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
-Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
-Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
-Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
-Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
-Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
-Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine "Sondermaterie" innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
-Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
-Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
-Begründung- und Verlängerungsoptionen
-Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
-Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
-Bestellung und Abberufung des Verwalters
-Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
-Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
-Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
-Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum
Bredereck & Willkomm
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Alexander Bredereck
Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
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In einer Entscheidung vom 16.3.2011, Aktenzeichen: VIII ZR 338/09, stärkt das höchste deutsche Zivilgericht die Rechte des Mieters gegen eine Eigenbedarfskündigung. Der Bundesgerichtshof (BGH) bestimmte, dass die Instanzgerichte jedem begründeten Verdacht, dass es sich bei der Eigenbedarfskündigung nur um eine vorgeschobene Kündigung handelt, nachgehen müssen. Dem BGH ist offenbar sehr wohl bewusst, dass eine Eigenbedarfskündigung dafür benutzt werden kann, um ein zum Verkauf angebotenes Haus von älteren Mietverhältnissen zu befreien.

In dem vom BGH entschiedenen Fall hat der Vermieter vor Gericht vorgetragen, dass er eine Wohnung in seinem in Berlin gelegenen Haus für seine Schwester und deren Familie benötigt. Eine weitere Wohnung in demselben Haus benötige er für seine Mutter und dessen pflegebedürftigen Lebensgefährten. Diese Wohnung werde in Zukunft für diese Zwecke umgebaut. Der Mieter hat hierauf erwidert, dass Zeugen die Absicht des Vermieters belegen könnten, das Objekt in naher Zukunft veräußern zu wollen. Falls der Vermieter das Haus verkaufen will, kann er logischer Weise keinen Eigenbedarf an der Wohnung haben. Zeugen könnten zudem belegen, dass die in München lebende Mutter Dritten gegenüber die Absicht geäußert hatte, nicht nach Berlin ziehen zu wollen. Zudem sei der vom Vermieter geplante Umbau nicht genehmigungsfähig.

Das Landgericht Berlin hielt diese Einwände nicht für beachtlich (Urteil vom 24. November 2009, Aktenzeichen: 63 S 125/08). Die vom Mieter benannten Zeugen wurden nicht gehört. Das Landgericht Berlin hielt die Eigenbedarfskündigung für rechtens. Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung auf. Das Landgericht Berlin hätte - so der BGH - die angebotenen Zeugen anhören und nachprüfen müssen, ob der Einwand des Mieters berechtigt war. Das Landgericht Berlin wird nun die angebotenen Zeugen anhören müssen und - gestützt auf deren Aussagen - entscheiden müssen, ob es sich um eine vorgeschobene Kündigung handelt.

Fachanwaltstipp Mieter: Der Fall zeigt, wie wichtig im Fall einer Eigenbedarfskündigung Nachforschungen im Umfeld des Vermieters sind. Unter Umständen kann sich die Beauftragung eines Detektivs lohnen. Durchsuchen Sie die einschlägigen Internetportale nach Immobilienangeboten. Vielleicht finden Sie dort Ihr Haus inseriert, obwohl Ihr Vermieter vorgibt, als Eigentümer dort in Zukunft selbst wohnen zu wollen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Der Eigenbedarf muss tatsächlich bestehen. Mieter prüfen die Richtigkeit der Angaben im Kündigungsschreiben immer häufiger mit immer professionelleren Mitteln nach.

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-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
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-Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
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Das Gewerberaummietrecht ist eine "Sondermaterie" innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

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