Experteninterview: Mietvertrag kündigen und Nachmieter stellen

ARAG Rechtsexperte Tobias Klingelhöfer beantwortet Fragen zum Thema "Nachmieter".

Sie möchten die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten nicht abwarten? Vielleicht haben Sie sogar Bekannte, die Interesse an Ihrer jetzigen Wohnung haben und diese gerne übernehmen möchten? Oder Sie müssen aus beruflichen Gründen schneller umziehen, als es Ihr Mietvertrag vorsieht? Dann stellen Sie einen Nachmieter und können schnell aus der alten Wohnung raus. Oder ist das ein Irrglaube - ein Mythos, der sich unter Mietern hartnäckig hält? Der ARAG Rechtsexperte Tobias Klingelhöfer beantwortet Fragen zum Thema "Nachmieter".

Herr Klingelhöfer, wenn Mieter einen Nachmieter stellen, können sie doch vor der Kündigungsfrist von meist drei Monaten aus dem Mietvertrag raus, oder?

RA Tobias Klingelhöfer: Nur mit Glück: Haben die Mieter keine Nachmieterklausel in ihrem Vertrag, kann der Vermieter die Stellung eines Nachmieters akzeptieren - muss es aber nicht. Gründe für eine Ablehnung muss er nicht angeben. Viele Vermieter schätzen es jedoch, wenn Mieter selbst einen Nachmieter für die Wohnung finden. Das erspart ihnen die eigene Suche und eröffnet Mietern die Chance, bei Bedarf individuelle Regelungen zur Wohnungsübernahme wie das Streichen oder die Überlassung von Einrichtungsgegenständen zu treffen.

Was hat es mit der Nachmieterklausel auf sich?

RA Tobias Klingelhöfer: Mit einer Nachmieterklausel im Mietvertrag können Sie diesen vor Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist beenden, wenn Sie einen geeigneten Ersatzmieter stellen.

Was aber bedeutet geeignet?

RA Tobias Klingelhöfer: Ein Nachmieter muss übergangslos in den Mietvertrag eintreten können. Er kann die Miethöhe und Mietdauer nicht ändern und muss solvent sein, damit sich das Mietausfallrisiko des Vermieters nicht erhöht. Selbstverständlich hat der Vermieter ein Recht auf die notwendigen Auskünfte zur Person des neuen Mieters. Der Vermieter muss zum Beispiel keinen Ersatzmieter mit Haustieren akzeptieren, wenn der Vormieter keine hatte. Wenn der Vormieter allerdings als Single einen Nachmieter mit Kindern für seine ehemalige Wohnung vorschlägt, ist dies kein Ablehnungsgrund.

Was passiert, wenn der Vermieter trotz Nachmieterklausel im Vertrag grundlos einen geeigneten Nachmieter ablehnt?

RA Tobias Klingelhöfer: Haben Mieter eine Nachmieterklausel und können einen geeigneten Kandidaten vorweisen, ist für sie die Sache erledigt. Sie haben ihre Pflicht erfüllt. Dann können die Mieter ihre Mietzahlung zu dem Termin einstellen, an dem ihr Nachmieter in die Wohnung eingezogen wäre.

Wenn der Mieter dem Vermieter drei potentielle Nachmieter vorgeschlagen hat, kann er aber doch aus dem Mietvertrag raus, oder?

RA Tobias Klingelhöfer: Dieser Mythos hält sich in der Tat hartnäckig, entbehrt aber jeglicher rechtlichen Grundlage. Wenn Mieter nicht explizit in ihrem Mietvertrag festgehalten haben, dass sie einen Nachmieter stellen dürfen, oder trotz Zustimmung des Vermieters keinen geeigneten Nachfolger präsentieren können, müssen sie bei vorzeitigem Auszug die Miete bis zum Datum, das die fristgerechte Kündigung vorgibt, zahlen.

Das kann bei Zeitverträgen oder Mietverträgen mit Kündigungsausschluss aber richtig teuer werden.

RA Tobias Klingelhöfer: Bei einem Zeitvertrag oder einer sehr langen Restlaufzeit ist es manchmal unzumutbar, noch länger vertraglich festgehalten zu werden. Die Rechtsprechung geht bei Restlaufzeiten von über einem Jahr meist von einer gewissen Härte aus. In solchen Fällen haben Mieter möglicherweise ein so genanntes schutzwürdiges Interesse an der vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages. Dann dürfen die Mieter auch ohne Nachmieterklausel ausnahmsweise einen geeigneten Nachmieter stellen, den der Vermieter akzeptieren muss.

In welchen Fällen haben Mieter so ein schutzwürdiges Interesse an der vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages?

RA Tobias Klingelhöfer: Zum Beispiel, wenn der Arbeitgeber den Mieter in eine andere Stadt versetzt. Ein Grund für den Auszug aus einer kleinen Wohnung kann auch eine Hochzeit sein, oder wenn sich Nachwuchs ankündigt. Ein schutzwürdiges Interesse entsteht auch, wenn der Mieter aufgrund einer Erkrankung oder seines Alters in ein Pflegeheim umzieht oder wenn der Mieter nach einer Erkrankung keine Treppen mehr gehen kann und in der derzeitigen Wohnung kein Aufzug vorhanden ist.

Vielen Dank, Herr Klingelhöfer, für das Gespräch!

Mehr zum Thema Mietrecht unter

https://www.arag.de/auf-ins-leben/mietrecht/
Die ARAG ist das größte Familienunternehmen in der deutschen Assekuranz und versteht sich als vielseitiger Qualitätsversicherer. Neben ihrem Schwerpunkt im Rechtsschutzgeschäft bietet sie ihren Kunden in Deutschland auch attraktive, bedarfsorientierte Produkte und Services aus einer Hand in den Bereichen Komposit, Gesundheit und Vorsorge. Aktiv in insgesamt 17 Ländern - inklusive den USA und Kanada - nimmt die ARAG zudem über ihre internationalen Niederlassungen, Gesellschaften und Beteiligungen in vielen internationalen Märkten mit ihren Rechtsschutzversicherungen und Rechtsdienstleistungen eine führende Positionen ein. Mit 3.800 Mitarbeitern erwirtschaftet der Konzern ein Umsatz- und Beitragsvolumen von mehr als 1,7 Milliarden EUR.
ARAG SE
Brigitta Mehring
ARAG Platz 1
40472 Düsseldorf
0211-963 2560
0211-963 2025
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Thomas Heidorn
Lindenstraße 14
50674 Köln
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Herr Klingelhöfer, wenn Mieter einen Nachmieter stellen, können sie doch vor der Kündigungsfrist von meist drei Monaten aus dem Mietvertrag raus, oder?

RA Tobias Klingelhöfer: Nur mit Glück: Haben die Mieter keine Nachmieterklausel in ihrem Vertrag, kann der Vermieter die Stellung eines Nachmieters akzeptieren - muss es aber nicht. Gründe für eine Ablehnung muss er nicht angeben. Viele Vermieter schätzen es jedoch, wenn Mieter selbst einen Nachmieter für die Wohnung finden. Das erspart ihnen die eigene Suche und eröffnet Mietern die Chance, bei Bedarf individuelle Regelungen zur Wohnungsübernahme wie das Streichen oder die Überlassung von Einrichtungsgegenständen zu treffen.

Was hat es mit der Nachmieterklausel auf sich?

RA Tobias Klingelhöfer: Mit einer Nachmieterklausel im Mietvertrag können Sie diesen vor Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist beenden, wenn Sie einen geeigneten Ersatzmieter stellen.

Was aber bedeutet geeignet?

RA Tobias Klingelhöfer: Ein Nachmieter muss übergangslos in den Mietvertrag eintreten können. Er kann die Miethöhe und Mietdauer nicht ändern und muss solvent sein, damit sich das Mietausfallrisiko des Vermieters nicht erhöht. Selbstverständlich hat der Vermieter ein Recht auf die notwendigen Auskünfte zur Person des neuen Mieters. Der Vermieter muss zum Beispiel keinen Ersatzmieter mit Haustieren akzeptieren, wenn der Vormieter keine hatte. Wenn der Vormieter allerdings als Single einen Nachmieter mit Kindern für seine ehemalige Wohnung vorschlägt, ist dies kein Ablehnungsgrund.

Was passiert, wenn der Vermieter trotz Nachmieterklausel im Vertrag grundlos einen geeigneten Nachmieter ablehnt?

RA Tobias Klingelhöfer: Haben Mieter eine Nachmieterklausel und können einen geeigneten Kandidaten vorweisen, ist für sie die Sache erledigt. Sie haben ihre Pflicht erfüllt. Dann können die Mieter ihre Mietzahlung zu dem Termin einstellen, an dem ihr Nachmieter in die Wohnung eingezogen wäre.

Wenn der Mieter dem Vermieter drei potentielle Nachmieter vorgeschlagen hat, kann er aber doch aus dem Mietvertrag raus, oder?

RA Tobias Klingelhöfer: Dieser Mythos hält sich in der Tat hartnäckig, entbehrt aber jeglicher rechtlichen Grundlage. Wenn Mieter nicht explizit in ihrem Mietvertrag festgehalten haben, dass sie einen Nachmieter stellen dürfen, oder trotz Zustimmung des Vermieters keinen geeigneten Nachfolger präsentieren können, müssen sie bei vorzeitigem Auszug die Miete bis zum Datum, das die fristgerechte Kündigung vorgibt, zahlen.

Das kann bei Zeitverträgen oder Mietverträgen mit Kündigungsausschluss aber richtig teuer werden.

RA Tobias Klingelhöfer: Bei einem Zeitvertrag oder einer sehr langen Restlaufzeit ist es manchmal unzumutbar, noch länger vertraglich festgehalten zu werden. Die Rechtsprechung geht bei Restlaufzeiten von über einem Jahr meist von einer gewissen Härte aus. In solchen Fällen haben Mieter möglicherweise ein so genanntes schutzwürdiges Interesse an der vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages. Dann dürfen die Mieter auch ohne Nachmieterklausel ausnahmsweise einen geeigneten Nachmieter stellen, den der Vermieter akzeptieren muss.

In welchen Fällen haben Mieter so ein schutzwürdiges Interesse an der vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages?

RA Tobias Klingelhöfer: Zum Beispiel, wenn der Arbeitgeber den Mieter in eine andere Stadt versetzt. Ein Grund für den Auszug aus einer kleinen Wohnung kann auch eine Hochzeit sein, oder wenn sich Nachwuchs ankündigt. Ein schutzwürdiges Interesse entsteht auch, wenn der Mieter aufgrund einer Erkrankung oder seines Alters in ein Pflegeheim umzieht oder wenn der Mieter nach einer Erkrankung keine Treppen mehr gehen kann und in der derzeitigen Wohnung kein Aufzug vorhanden ist.

Vielen Dank, Herr Klingelhöfer, für das Gespräch!

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