Mietsache ist mangelhaft - welche Optionen haben Mieter?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Mietminderung:

§ 536 BGB gibt dem Mieter das Recht zur Mietminderung, soweit die Tauglichkeit der Mietsache für den vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt ist. Mieter sollten allerdings sehr vorsichtig sein, was die Höhe der Mietminderung angeht. Die Rechtsprechung des BGH ist sowohl im Hinblick auf die Frage, ob eine Minderungsrecht besteht, wie auch hinsichtlich dessen Höhe alles andere als mieterfreundlich. Wer sich in der Höhe vertut, riskiert unter Umständen eine Kündigung. Denn sämtliche Irrtümer, auch solche von Beratern des Mieters, muss dieser sich voll zurechnen lassen.

Zurückbehaltungsrecht:

§ 320 Abs. 1 Satz 1 BGB sieht abgesehen vom Recht zur Mietminderung ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der gesamten Gegenleistung vor. Doch auch hier ist Vorsicht geboten: Die Mietzahlung darf gemäß § 320 Abs. 2 BGB insoweit nicht verweigert werden, als die Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstoßen würde (BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14 -, juris). Sofern der Mieter, wie im Regelfall, die mangelhafte Wohnung bewohnt, muss also beachtet werden, dass damit nicht die gesamte Gegenleistung verweigert wird.

Instandsetzung:

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB kann der Mieter zudem vom Vermieter natürlich verlangen, dass die Mängel beseitigt werden und diese Mangelbeseitigung zur Not auch einklagen.

Schadensersatz:

Gerät der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel in Verzug, kann der Mieter auch weitergehenden Schadensersatz geltend machen (§ 536a Abs. 1 BGB).

Selbstbeseitigungsrecht:

Der Mieter kann nach erfolgloser Fristsetzung den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der Aufwendungen verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Von dieser Variante rate ich regelmäßig ab, da der Mieter hier zum Bauherrn wird. Der Vermieter wird später argumentieren, dass die Kosten zu hoch und die Ausführung zu schlecht ist. Was ist im Übrigen, wenn der Mangel wieder auftritt?

Vorschuss:

Im Fall eines bestehenden Selbstbeseitigungsrechts hat der Mieter Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten (BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07, NJW 2008, 2432). Mit diesem Anspruch kann er auch die Aufrechnung mit der Miete erklären. Aus den oben genannten Gründen ist auch dies sehr riskant.

Kündigung:

Schließlich kommt auch eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht, wenn der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel in Verzug ist. Der dem Mieter durch die vorzeitige Vertragsbeendigung entstehende Schaden (Kündigungsfolgeschaden) muss vom Vermieter ebenfalls ersetzt werden. Da die Rechtsprechung auch hier sehr zurückhaltend ist in der Annahme von Schadensersatzansprüchen, empfehle ich diesen Weg regelmäßig nur dann, wenn der Mieter die Wohnung unbedingt verlassen will.

5.10.2015

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Mietminderung:

§ 536 BGB gibt dem Mieter das Recht zur Mietminderung, soweit die Tauglichkeit der Mietsache für den vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt ist. Mieter sollten allerdings sehr vorsichtig sein, was die Höhe der Mietminderung angeht. Die Rechtsprechung des BGH ist sowohl im Hinblick auf die Frage, ob eine Minderungsrecht besteht, wie auch hinsichtlich dessen Höhe alles andere als mieterfreundlich. Wer sich in der Höhe vertut, riskiert unter Umständen eine Kündigung. Denn sämtliche Irrtümer, auch solche von Beratern des Mieters, muss dieser sich voll zurechnen lassen.

Zurückbehaltungsrecht:

§ 320 Abs. 1 Satz 1 BGB sieht abgesehen vom Recht zur Mietminderung ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der gesamten Gegenleistung vor. Doch auch hier ist Vorsicht geboten: Die Mietzahlung darf gemäß § 320 Abs. 2 BGB insoweit nicht verweigert werden, als die Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstoßen würde (BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14 -, juris). Sofern der Mieter, wie im Regelfall, die mangelhafte Wohnung bewohnt, muss also beachtet werden, dass damit nicht die gesamte Gegenleistung verweigert wird.

Instandsetzung:

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB kann der Mieter zudem vom Vermieter natürlich verlangen, dass die Mängel beseitigt werden und diese Mangelbeseitigung zur Not auch einklagen.

Schadensersatz:

Gerät der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel in Verzug, kann der Mieter auch weitergehenden Schadensersatz geltend machen (§ 536a Abs. 1 BGB).

Selbstbeseitigungsrecht:

Der Mieter kann nach erfolgloser Fristsetzung den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der Aufwendungen verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Von dieser Variante rate ich regelmäßig ab, da der Mieter hier zum Bauherrn wird. Der Vermieter wird später argumentieren, dass die Kosten zu hoch und die Ausführung zu schlecht ist. Was ist im Übrigen, wenn der Mangel wieder auftritt?

Vorschuss:

Im Fall eines bestehenden Selbstbeseitigungsrechts hat der Mieter Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten (BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07, NJW 2008, 2432). Mit diesem Anspruch kann er auch die Aufrechnung mit der Miete erklären. Aus den oben genannten Gründen ist auch dies sehr riskant.

Kündigung:

Schließlich kommt auch eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht, wenn der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel in Verzug ist. Der dem Mieter durch die vorzeitige Vertragsbeendigung entstehende Schaden (Kündigungsfolgeschaden) muss vom Vermieter ebenfalls ersetzt werden. Da die Rechtsprechung auch hier sehr zurückhaltend ist in der Annahme von Schadensersatzansprüchen, empfehle ich diesen Weg regelmäßig nur dann, wenn der Mieter die Wohnung unbedingt verlassen will.

5.10.2015

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