Beseitigung von Mängeln durch den Mieter

Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des BGH vom 16. Januar 2008 - VIII ZR 222/06 -, juris.

Das Problem ist jedem Mieter erkannt: mit der Zeit zeigen sich die ersten Mängel an der Wohnung, sei es ein tropfender Wasserhahn, die nicht funktionierende Heizung oder undichte Fenster. Die meisten Mieter vermeiden eine Auseinandersetzung mit dem Vermieter bei kleineren Mängeln und beseitigen diese selbst. Liegen größere Mängel vor, versucht man den Vermieter zu erreichen oder den Hausmeisten anzurufen. Zahlreiche Vermieter reagieren auf entsprechende Anschreiben gar nicht. Irgendwann wird bei einigen Mietern der Ärger dann so groß, dass man den Mangel auch hier einfach selbst behebt.

Erfolgreiche Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen erfordert Einhaltung gewisser Voraussetzungen:

Ein solches Vorgehen des Mieters kann im Hinblick auf den Wunsch, die Kosten für die Reparatur vom Vermieter erstattet zu verlangen, problematisch sein. Ein solcher Erstattungsanspruch ist nämlich an gewisse Voraussetzungen geknüpft:

Dazu der Bundesgerichtshof: Beseitigt der Mieter eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), so kann er die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen (BGH, Urteil vom 16. Januar 2008 - VIII ZR 222/06 -, juris).

Wie so oft reicht es dabei nicht, dass man sich korrekt verhalten und die Vorgaben des Bundesgerichtshofs eingehalten hat. Man muss dieses Verhalten auch beweisen können.

Aufforderung des Vermieters zur Mängelbeseitigung unter Fristsetzung beweisen:

Das bedeutet für den konkreten Fall, dass man den Beweis erbringen muss, den Vermieter vor der Beseitigung des Mangels unter Setzung einer Frist zur Mängelbeseitigung aufgefordert zu haben. Hat man den Vermieter nur angerufen, scheitert ein solcher Beweis meistens. Aber auch der Zugang von Briefen lässt sich oft nicht beweisen. Außerdem lässt sich die (mündliche) Information des Hausmeisters schwer beweisen, da im Streitfall der Hausmeister in der Regel auf Seiten der Hausverwaltung/des Vermieters steht. Bei einer Zeugenvernahme vor Gericht kann sich der Hausmeister dann oft einfach nicht mehr so genau erinnern. Da der Mieter aber die Ansprüche beweisen muss, geht er in diesem Fall in der Regel leer aus.

Einwand des Vermieters: Mängelbeseitigung nicht erforderlich oder überteuert

Die Problematik geht aber noch darüber hinaus: selbst wenn der Mieter beweisen kann, dass er den Vermieter zunächst zur Mangelbeseitigung aufgefordert und hierfür auch eine angemessene Frist gesetzt hat, riskiert er, bei seinen Ersatzansprüchen leer auszugehen. Der Vermieter kann nämlich regelmäßig einwenden, dass die Beseitigung des Mangels zum einen nicht erforderlich war oder aber zumindest zu überteuerten Bedingungen geschah. Schlicht wird der Vermieter behaupten, er hätte es mit diesem oder jenem Handwerker billiger gemacht.

Vor diesem Hintergrund ist ein solches Vorgehen generell äußerst problematisch und nicht empfehlenswert. Wie geht man nun eigentlich sinnvoll vor?

Richtiges Vorgehen bei Mängeln an der Mietsache:

Man fordert den Vermieter sofort nach Auftreten des Mangels unter Fristsetzung zu Mangelbeseitigung auf. Eine Frist von 14 Tagen ist bei den kleineren Mängeln zumindest ausreichend. Weiter erklärt man den Vorbehalt hinsichtlich der Mietzahlungen im Hinblick auf einen Mangel und damit verbundene Minderungsrechte. Des Weiteren wird dem Vermieter die Erhebung einer Instandsetzungsklage für den Fall des fruchtlosen Ablaufs der gesetzten Frist angekündigt. Läuft die Frist dann tatsächlich fruchtlos ab, sollte man auch diesen angekündigten Weg beschreiten. Im Rahmen der Instandsetzungsklage kann dann auch die Höhe des Minderungsrechts und eines darüber hinaus möglicherweise bestehenden Zurückbehaltungsrechts gerichtlich geklärt werden. Schadensersatzansprüche können ebenfalls direkt mit geltend gemacht werden.

Viele Mieter sagen mir daraufhin folgendes: ich möchte meinen Vermieter aber nicht verklagen. Das ist ein ernstzunehmender Standpunkt. Immerhin handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis und man sieht sich nicht nur zweimal, sondern regelmäßig. Dann sollte man aber auch so konsequent sein und seine eigentlichen Ansprüche wirklich abschreiben. Der in der Praxis häufig gewählte Mittelweg, man ärgert sich so lange, bis man die Nerven verliert, ist kein vernünftiger und gangbarer Weg. Er führt in der Regel trotzdem zu einem Rechtsstreit, allerdings mit einem für den Mieter nicht erfreulichen Ausgang. Wer zum Beispiel in der Wut dann einfach die Miete mindert, riskiert eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

1.7.2015

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Das Problem ist jedem Mieter erkannt: mit der Zeit zeigen sich die ersten Mängel an der Wohnung, sei es ein tropfender Wasserhahn, die nicht funktionierende Heizung oder undichte Fenster. Die meisten Mieter vermeiden eine Auseinandersetzung mit dem Vermieter bei kleineren Mängeln und beseitigen diese selbst. Liegen größere Mängel vor, versucht man den Vermieter zu erreichen oder den Hausmeisten anzurufen. Zahlreiche Vermieter reagieren auf entsprechende Anschreiben gar nicht. Irgendwann wird bei einigen Mietern der Ärger dann so groß, dass man den Mangel auch hier einfach selbst behebt.

Erfolgreiche Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen erfordert Einhaltung gewisser Voraussetzungen:

Ein solches Vorgehen des Mieters kann im Hinblick auf den Wunsch, die Kosten für die Reparatur vom Vermieter erstattet zu verlangen, problematisch sein. Ein solcher Erstattungsanspruch ist nämlich an gewisse Voraussetzungen geknüpft:

Dazu der Bundesgerichtshof: Beseitigt der Mieter eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), so kann er die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen (BGH, Urteil vom 16. Januar 2008 - VIII ZR 222/06 -, juris).

Wie so oft reicht es dabei nicht, dass man sich korrekt verhalten und die Vorgaben des Bundesgerichtshofs eingehalten hat. Man muss dieses Verhalten auch beweisen können.

Aufforderung des Vermieters zur Mängelbeseitigung unter Fristsetzung beweisen:

Das bedeutet für den konkreten Fall, dass man den Beweis erbringen muss, den Vermieter vor der Beseitigung des Mangels unter Setzung einer Frist zur Mängelbeseitigung aufgefordert zu haben. Hat man den Vermieter nur angerufen, scheitert ein solcher Beweis meistens. Aber auch der Zugang von Briefen lässt sich oft nicht beweisen. Außerdem lässt sich die (mündliche) Information des Hausmeisters schwer beweisen, da im Streitfall der Hausmeister in der Regel auf Seiten der Hausverwaltung/des Vermieters steht. Bei einer Zeugenvernahme vor Gericht kann sich der Hausmeister dann oft einfach nicht mehr so genau erinnern. Da der Mieter aber die Ansprüche beweisen muss, geht er in diesem Fall in der Regel leer aus.

Einwand des Vermieters: Mängelbeseitigung nicht erforderlich oder überteuert

Die Problematik geht aber noch darüber hinaus: selbst wenn der Mieter beweisen kann, dass er den Vermieter zunächst zur Mangelbeseitigung aufgefordert und hierfür auch eine angemessene Frist gesetzt hat, riskiert er, bei seinen Ersatzansprüchen leer auszugehen. Der Vermieter kann nämlich regelmäßig einwenden, dass die Beseitigung des Mangels zum einen nicht erforderlich war oder aber zumindest zu überteuerten Bedingungen geschah. Schlicht wird der Vermieter behaupten, er hätte es mit diesem oder jenem Handwerker billiger gemacht.

Vor diesem Hintergrund ist ein solches Vorgehen generell äußerst problematisch und nicht empfehlenswert. Wie geht man nun eigentlich sinnvoll vor?

Richtiges Vorgehen bei Mängeln an der Mietsache:

Man fordert den Vermieter sofort nach Auftreten des Mangels unter Fristsetzung zu Mangelbeseitigung auf. Eine Frist von 14 Tagen ist bei den kleineren Mängeln zumindest ausreichend. Weiter erklärt man den Vorbehalt hinsichtlich der Mietzahlungen im Hinblick auf einen Mangel und damit verbundene Minderungsrechte. Des Weiteren wird dem Vermieter die Erhebung einer Instandsetzungsklage für den Fall des fruchtlosen Ablaufs der gesetzten Frist angekündigt. Läuft die Frist dann tatsächlich fruchtlos ab, sollte man auch diesen angekündigten Weg beschreiten. Im Rahmen der Instandsetzungsklage kann dann auch die Höhe des Minderungsrechts und eines darüber hinaus möglicherweise bestehenden Zurückbehaltungsrechts gerichtlich geklärt werden. Schadensersatzansprüche können ebenfalls direkt mit geltend gemacht werden.

Viele Mieter sagen mir daraufhin folgendes: ich möchte meinen Vermieter aber nicht verklagen. Das ist ein ernstzunehmender Standpunkt. Immerhin handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis und man sieht sich nicht nur zweimal, sondern regelmäßig. Dann sollte man aber auch so konsequent sein und seine eigentlichen Ansprüche wirklich abschreiben. Der in der Praxis häufig gewählte Mittelweg, man ärgert sich so lange, bis man die Nerven verliert, ist kein vernünftiger und gangbarer Weg. Er führt in der Regel trotzdem zu einem Rechtsstreit, allerdings mit einem für den Mieter nicht erfreulichen Ausgang. Wer zum Beispiel in der Wut dann einfach die Miete mindert, riskiert eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

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