Formale Mängel: Kündigung der Mietwohnung unwirksam

Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen, zum Urteil des LG Berlin, Urteil vom 24. September 2014 - 65 S 64/14 -, juris.

Ausgangslage:

Die Kürzel i.A. und i.V., die im Rechtverkehr häufig ohne große Überlegungen verwendet werden, unterscheiden sich dahingehend, dass i.A. lediglich den Auftrag (als Bote) meint, während i.V. die Vertretungsmacht - also Befugnis, jemanden mit rechtlicher Bindungswirkung zu vertreten - kennzeichnet. Sofern im Rechtverkehr die Schriftform erforderlich ist, kann eine unzureichende Unterscheidung zwischen den beiden Kürzeln problematisch sein, wie der vorliegende Fall zeigt.

Der Fall:

Gegenstand der Entscheidung des Landgerichts Berlin war die Frage der Wirksamkeit einer Kündigung, die von zwei Mitarbeiten "im Auftrag", aber nicht vom vertretungsberechtigten Vorstand der Vermieterin (Aktiengesellschaft) unterschrieben wurde. (LG Berlin, Urteil vom 24. September 2014 - 65 S 64/14 -, juris)

Das Urteil:

Das Landgericht Berlin kam zu der Entscheidung, dass "ein Kündigungsschreiben mit dem Briefkopf einer Aktiengesellschaft, die als Hausverwaltung auftritt, das mit dem vorausgegangenen Zusatz "Namens und im Auftrag" beginnt und von einem Sachbearbeiter mit dem Zusatz "i.A." unterschrieben wird, formunwirksam ist, weil davon auszugehen ist, dass der Erklärende lediglich als Bote und nicht als Vertreter gehandelt hat." (LG Berlin, Urteil vom 24. September 2014 - 65 S 64/14 -, juris).

Maßgeblicher Unterscheid ist, dass der Bote nur die Erklärung eines Dritten überbringt, während der Vertreter die Erklärung für den Dritten tatsächlich abgibt.

Beurteilung:

Kritiker des Urteils bemängeln, es sei zu "formbewusst". Vermieter und Mieter nehmen den Unterschied oft nicht wahr und benutzen die Kürzel nicht bewusst, sodass eine allzu formale Handhabung unangebracht sei. Umgekehrt muss man natürlich fragen: was sollen die Kürzel ansonsten bedeuten? Und nur weil jemand sich über die Bedeutung seiner Erklärungen im Unklaren ist, ist diese nicht ohne weiteres irrelevant.

Vermieter-Tipps:

Unterschreiben Sie die Kündigungen entweder immer selbst oder lassen Sie die Kündigung durch einen von Ihnen Bevollmächtigten aussprechen und legen Sie dem Kündigungsschreiben die Originalvollmacht bei. Bei großen Vermietern lassen sich Vertretungen nicht vermeiden. Kleineren Vermietern empfehle ich immer die Kündigung unbedingt selbst auszusprechen und per Boten zustellen zu lassen. Wenn ein Fehler passiert ist, sollte man im Zweifel die Kündigung unter ausdrücklicher Aufrechterhaltung der vorangegangenen Kündigung noch einmal aussprechen. Im Prozess ist es dann sinnvoll zur Handhabung der Kürzel vorzutragen. Möglicherweise musste dem Mieter aus vorangegangenen Schreiben die Vertretung klar sein.

Mieter-Tipps:

Schauen Sie sich die Unterzeichner Ihrer Kündigung genau an und vergleichen Sie diese vielleicht sogar mit den Vertretungsberechtigten, die im Internet oder sogar auf dem Schreiben selbst aufgeführt sind. Im vorliegenden Fall hat der Formfehler dem Mieter die Wohnung gerettet.

27.4.2015

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com
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Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen, zum Urteil des LG Berlin, Urteil vom 24. September 2014 - 65 S 64/14 -, juris.

Ausgangslage:

Die Kürzel i.A. und i.V., die im Rechtverkehr häufig ohne große Überlegungen verwendet werden, unterscheiden sich dahingehend, dass i.A. lediglich den Auftrag (als Bote) meint, während i.V. die Vertretungsmacht - also Befugnis, jemanden mit rechtlicher Bindungswirkung zu vertreten - kennzeichnet. Sofern im Rechtverkehr die Schriftform erforderlich ist, kann eine unzureichende Unterscheidung zwischen den beiden Kürzeln problematisch sein, wie der vorliegende Fall zeigt.

Der Fall:

Gegenstand der Entscheidung des Landgerichts Berlin war die Frage der Wirksamkeit einer Kündigung, die von zwei Mitarbeiten "im Auftrag", aber nicht vom vertretungsberechtigten Vorstand der Vermieterin (Aktiengesellschaft) unterschrieben wurde. (LG Berlin, Urteil vom 24. September 2014 - 65 S 64/14 -, juris)

Das Urteil:

Das Landgericht Berlin kam zu der Entscheidung, dass "ein Kündigungsschreiben mit dem Briefkopf einer Aktiengesellschaft, die als Hausverwaltung auftritt, das mit dem vorausgegangenen Zusatz "Namens und im Auftrag" beginnt und von einem Sachbearbeiter mit dem Zusatz "i.A." unterschrieben wird, formunwirksam ist, weil davon auszugehen ist, dass der Erklärende lediglich als Bote und nicht als Vertreter gehandelt hat." (LG Berlin, Urteil vom 24. September 2014 - 65 S 64/14 -, juris).

Maßgeblicher Unterscheid ist, dass der Bote nur die Erklärung eines Dritten überbringt, während der Vertreter die Erklärung für den Dritten tatsächlich abgibt.

Beurteilung:

Kritiker des Urteils bemängeln, es sei zu "formbewusst". Vermieter und Mieter nehmen den Unterschied oft nicht wahr und benutzen die Kürzel nicht bewusst, sodass eine allzu formale Handhabung unangebracht sei. Umgekehrt muss man natürlich fragen: was sollen die Kürzel ansonsten bedeuten? Und nur weil jemand sich über die Bedeutung seiner Erklärungen im Unklaren ist, ist diese nicht ohne weiteres irrelevant.

Vermieter-Tipps:

Unterschreiben Sie die Kündigungen entweder immer selbst oder lassen Sie die Kündigung durch einen von Ihnen Bevollmächtigten aussprechen und legen Sie dem Kündigungsschreiben die Originalvollmacht bei. Bei großen Vermietern lassen sich Vertretungen nicht vermeiden. Kleineren Vermietern empfehle ich immer die Kündigung unbedingt selbst auszusprechen und per Boten zustellen zu lassen. Wenn ein Fehler passiert ist, sollte man im Zweifel die Kündigung unter ausdrücklicher Aufrechterhaltung der vorangegangenen Kündigung noch einmal aussprechen. Im Prozess ist es dann sinnvoll zur Handhabung der Kürzel vorzutragen. Möglicherweise musste dem Mieter aus vorangegangenen Schreiben die Vertretung klar sein.

Mieter-Tipps:

Schauen Sie sich die Unterzeichner Ihrer Kündigung genau an und vergleichen Sie diese vielleicht sogar mit den Vertretungsberechtigten, die im Internet oder sogar auf dem Schreiben selbst aufgeführt sind. Im vorliegenden Fall hat der Formfehler dem Mieter die Wohnung gerettet.

27.4.2015

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