Untervermietung - Wann hat der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13 -, juris.

Die Ausgangslage:

Zwischen Mietern und Vermietern wird immer wieder über die Frage gestritten, wann und unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung besteht. In der hier zu besprechen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof den Vermieter wegen unberechtigter Verweigerung der Erlaubnis zum Schadensersatz verurteilt. Dazu hatte ich bereits in einem gesonderten Artikel Stellung genommen. Das Urteil ist allerdings auch interessant im Hinblick auf die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter zu Erteilung der Erlaubnis verpflichtet ist. Da sich Vermieter künftig erhebliche Risiken bei der unberechtigten Verweigerung der Untervermietererlaubnis eingehen, gewinnt diese Frage an Bedeutung. Nachfolgend schildere ich daher den Inhalt des Urteils unter Berücksichtigung dieses Aspektes.

Der Fall:

Zwei Mieter einer Dreizimmerwohnung jede sich vorübergehend im Ausland auf und wollten einen Teil der Wohnung (zwei Zimmer) gegen anteilige Erstattung der Miete untervermieten. Sie fragten schriftlich bei der Hausverwaltung an und übersandten Kopien der Personalausweise der potenziellen Untermieter. Die Hausverwaltung verweigerte die Zustimmung. Nachdem die Mieter zunächst erfolgreich auf Erteilung der Zustimmung geklagt hatten, verlangten sie anschließend Schadensersatz für die entgangene Miete in der Zeit, in der sie aufgrund der fehlenden Zustimmung nicht untervermieten konnten. Im Rahmen seiner Entscheidung nimmt der Bundesgerichtshof auch zu den Voraussetzungen des Anspruchs auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung Stellung.

Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Anspruch des Mieters bestimmt sich nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Hier ist bereits ein wichtiges Problem angesprochen. Der Anspruch besteht immer nur auf Erteilung der Erlaubnis für die Untervermietung eines Teils der Wohnung. Die Untervermietung der gesamten Wohnung kann daher nicht beansprucht werden.
Allerdings macht der Bundesgerichtshof deutlich, dass die Vorschrift großzügig zu Gunsten des Mieters auszulegen ist. Dem gesteigerten Bedarf an Flexibilität in der modernen Welt ist dabei Rechnung zu tragen. Deshalb verbieten sich Überlegungen, wie sie teilweise von den Instanzgerichten angestellt wurden, eine bestimmte anteilige Mindestfläche zu verlangen, die dem Mieter nach der Untervermietung zur eigenen Nutzung verbleibt. § 553 Abs. 1 BGB stellt weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich seiner weiteren Nutzung durch den Mieter auf (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13 -, juris).
Das bedeutet im Ergebnis, dass auch marginale Nutzungen, wie zum Beispiel die Einlagerung von Möbeln bei im übrigen kompletter Überlassung der Restwohnung einen Anspruch begründen können. Im Ergebnis dürfte dann auch ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis bei einer Einzimmerwohnung bestehen.

Fazit:

Eine moderne Entscheidung des Bundesgerichtshofs, die in dem zunehmenden Bedürfnis nach Flexibilität Rechnung trägt. Auch eine Richtungsvorgabe für die Instanzgerichte, künftig keine allzu strengen Anforderungen zulasten des Mieters zu stellen. Für Vermieter wird es daher in Zukunft noch riskanter als bisher, die Untervermieterlaubnis zu verweigern.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Wenn der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung verlangt, sollte künftig immer ganz genau geprüft werden, ob diese verweigert werden kann. Wird die Zustimmung unberechtigt verweigert, besteht die künftig noch deutlich größere Gefahr, später Schadensersatz an den Mieter leisten zu müssen. Im vorliegenden Fall dürfte der Vermieter für einen erheblichen Zeitraum unterm Strich zwei Drittel seiner Mieteinnahmen aus der Wohnung verloren haben. Das kann insbesondere bei kleineren Vermietern und knapper Finanzierung existenzbedrohend sein.

Fachanwaltstipp Mieter:

Mieter sollten bei der Anfrage einer Untervermietererlaubnis immer beachten, dass diese so formuliert ist, dass auch ein Anspruch des Mieters ausgelöst wird. In jedem Fall sollte man künftig eine Frist zur Erteilung der Erlaubnis (zwei Wochen) setzen und für den Fall der Verweigerung die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen androhen.

Quelle: BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13 -, juris17.2.2014

16.7.2014

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

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Die Ausgangslage:

Zwischen Mietern und Vermietern wird immer wieder über die Frage gestritten, wann und unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung besteht. In der hier zu besprechen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof den Vermieter wegen unberechtigter Verweigerung der Erlaubnis zum Schadensersatz verurteilt. Dazu hatte ich bereits in einem gesonderten Artikel Stellung genommen. Das Urteil ist allerdings auch interessant im Hinblick auf die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter zu Erteilung der Erlaubnis verpflichtet ist. Da sich Vermieter künftig erhebliche Risiken bei der unberechtigten Verweigerung der Untervermietererlaubnis eingehen, gewinnt diese Frage an Bedeutung. Nachfolgend schildere ich daher den Inhalt des Urteils unter Berücksichtigung dieses Aspektes.

Der Fall:

Zwei Mieter einer Dreizimmerwohnung jede sich vorübergehend im Ausland auf und wollten einen Teil der Wohnung (zwei Zimmer) gegen anteilige Erstattung der Miete untervermieten. Sie fragten schriftlich bei der Hausverwaltung an und übersandten Kopien der Personalausweise der potenziellen Untermieter. Die Hausverwaltung verweigerte die Zustimmung. Nachdem die Mieter zunächst erfolgreich auf Erteilung der Zustimmung geklagt hatten, verlangten sie anschließend Schadensersatz für die entgangene Miete in der Zeit, in der sie aufgrund der fehlenden Zustimmung nicht untervermieten konnten. Im Rahmen seiner Entscheidung nimmt der Bundesgerichtshof auch zu den Voraussetzungen des Anspruchs auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung Stellung.

Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Anspruch des Mieters bestimmt sich nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Hier ist bereits ein wichtiges Problem angesprochen. Der Anspruch besteht immer nur auf Erteilung der Erlaubnis für die Untervermietung eines Teils der Wohnung. Die Untervermietung der gesamten Wohnung kann daher nicht beansprucht werden.
Allerdings macht der Bundesgerichtshof deutlich, dass die Vorschrift großzügig zu Gunsten des Mieters auszulegen ist. Dem gesteigerten Bedarf an Flexibilität in der modernen Welt ist dabei Rechnung zu tragen. Deshalb verbieten sich Überlegungen, wie sie teilweise von den Instanzgerichten angestellt wurden, eine bestimmte anteilige Mindestfläche zu verlangen, die dem Mieter nach der Untervermietung zur eigenen Nutzung verbleibt. § 553 Abs. 1 BGB stellt weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich seiner weiteren Nutzung durch den Mieter auf (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13 -, juris).
Das bedeutet im Ergebnis, dass auch marginale Nutzungen, wie zum Beispiel die Einlagerung von Möbeln bei im übrigen kompletter Überlassung der Restwohnung einen Anspruch begründen können. Im Ergebnis dürfte dann auch ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis bei einer Einzimmerwohnung bestehen.

Fazit:

Eine moderne Entscheidung des Bundesgerichtshofs, die in dem zunehmenden Bedürfnis nach Flexibilität Rechnung trägt. Auch eine Richtungsvorgabe für die Instanzgerichte, künftig keine allzu strengen Anforderungen zulasten des Mieters zu stellen. Für Vermieter wird es daher in Zukunft noch riskanter als bisher, die Untervermieterlaubnis zu verweigern.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Wenn der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung verlangt, sollte künftig immer ganz genau geprüft werden, ob diese verweigert werden kann. Wird die Zustimmung unberechtigt verweigert, besteht die künftig noch deutlich größere Gefahr, später Schadensersatz an den Mieter leisten zu müssen. Im vorliegenden Fall dürfte der Vermieter für einen erheblichen Zeitraum unterm Strich zwei Drittel seiner Mieteinnahmen aus der Wohnung verloren haben. Das kann insbesondere bei kleineren Vermietern und knapper Finanzierung existenzbedrohend sein.

Fachanwaltstipp Mieter:

Mieter sollten bei der Anfrage einer Untervermietererlaubnis immer beachten, dass diese so formuliert ist, dass auch ein Anspruch des Mieters ausgelöst wird. In jedem Fall sollte man künftig eine Frist zur Erteilung der Erlaubnis (zwei Wochen) setzen und für den Fall der Verweigerung die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen androhen.

Quelle: BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13 -, juris17.2.2014

16.7.2014

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