Haftung für Brandschäden

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin zur Frage der Haftung für Schäden, die in der Wohnung durch Rauch eines nahen Brandes verursacht werden.

In Berlin brennt es derzeit des Öfteren. In Friedrichshain brannte am 27.7.2011 eine Lok am Ostbahnhof aus. Auf YouTube sind Videos vom Brand zu sehen. Riesige Rauchschwaden stiegen über Berlin. Eine Serie von brennenden Autos beschäftigt derzeit die Berliner auch noch. In Lichtenrade brannte in der Nacht vom 27./28.7.2011 ein Auto in einem Carport auf dem Grundstück des Autobesitzers ab. Fast zeitgleich brannte in Schöneberg ein Mercedes auf offener Straße aus. Im Mai 2011 brannte es am Ostkreuz. Am 24.5.2011 brannte ein kompletter Dachstuhl einer Wohnanlage in Berlin-Mariendorf aus. Auch dort stiegen große Rauchwolken über die Landschaft.

Rauch kann schwere Schäden verursachen. Manch ein Mieter, der abends nach Hause kommt, kommt in eine rauchverseuchte Wohnung. Sollte sich der Rauchgeruch in den Möbeln und den Kleidern festgesetzt haben, können diese - wenn überhaupt - nur durch eine Spezialreinigung gerettet werden. Oft muss die gesamte Wohnung wegen Rußablagerungen gereinigt werden. Das verursacht zum Teil erhebliche Kosten. Manch eine Hausfassade muss neu gestrichen werden.

Wer könnte haften? Der Vermieter des durch den Ruß geschädigten Mieters haftet in der Regel nicht. Er ist nicht dafür verantwortlich, dass woanders ein Feuer ausbricht. Die Rechtsprechung wendet eine Anspruchsgrundlage aus dem Nachbarrecht für diese Fälle an. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 1.2.2008, Aktenzeichen: V ZR 47/07, haftet der Nutzer des Grundstücks, von dem die Rauchentwicklung ausgeht, für Rußschäden und Rauchschäden an Nachbarhäusern oder in Nachbarwohnungen. Das kann, muss aber nicht der Eigentümer des brennenden Hauses oder Grundstücks, auf dem der Brandherd gelegen ist, sein. Falls der Brand durch eine schadhafte Elektroanlage verursacht wurde, haftet regelmäßig der Eigentümer des Hauses. Falls ein Mieter seinen Herd falsch bedient und einen Großbrand verursacht, kann dies dem Eigentümer nicht zugerechnet werden. Dann haftet grundsätzlich der Mieter. Im Fall des brennenden Autos im Carport des Einfamilienhauses hängt ein Anspruch gegen die Eigentümer des Grundstücks von der Brandursache ab. Bei Brandstiftung durch Dritte wird er wohl zu verneinen sein; seinen Schaden wird der Nachbar dann wohl nicht ersetzt bekommen: Der Brandstifter wird regelmäßig über alle Berge sein. Sollte ein Brand im Auto ausgebrochen sein, weil der Eigentümer die Elektrik des Fahrzeugs nicht gewartet hat, kann ein Anspruch gegeben sein.

Im Fall des Brandes am Ostbahnhof käme es für die Frage, ob ein nachbarrechtlicher Anspruch durchgreift, darauf an, wer für den Brand der Lok verantwortlich ist (Wartungsfehler, menschliches Versagen, keine Wartung etc). Eine Haftung aufgrund der Halterhaftung für Eisenbahnen (ähnlich der Haftung des Halters eines Kraftfahrzeugs) wäre ebenfalls denkbar.

Fachanwaltstipp Mieter/Eigentümer: Sollte Rauch oder Ruß in Ihrer Wohnung oder an Ihrem Haus Schäden hinterlassen haben, ist unter Umständen ein Anspruch gegen den Nutzer des Nachbargrundstücks denkbar.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

28.7.2011

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

Berlin-Charlottenburg: Kurfürstendamm 216 (Ecke Fasanenstraße), 10719 Berlin
(U-Bahnhof Uhlandstraße, S- und U-Bahnhof Zoologischer Garten)
Berlin-Mitte: Palais am Festungsgraben, 10117 Berlin, Zufahrt über Straße Unter den Linden
(S- und U-Bahnhof Friedrichstrasse)
Berlin-Marzahn Zweigstelle: Marzahner Promenade 28, 12679 Berlin
(S-Bahnhof Marzahn)

Potsdam: Friedrich-Ebert-Straße 33, 14469 Potsdam

Tel. (030) 4 000 4 999
Mail: Berlin@recht-bw.de

Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de

Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
-Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
-Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
-Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
-Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
-Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
-Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
-Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
-Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
-Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
-Kautionsrückforderung
-Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
-Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

-Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
-Berliner Räumung
-Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
-Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
-Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
-Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
-Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
-Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
-Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
-Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
-Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine "Sondermaterie" innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
-Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
-Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
-Begründung- und Verlängerungsoptionen
-Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
-Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
-Bestellung und Abberufung des Verwalters
-Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
-Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
-Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
-Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum

Bredereck & Willkomm
Rechtsanwälte in Berlin und Potsdam

Bredereck & Willkomm
Alexander Bredereck
Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
anwalt-marketing@web.de
030 4000 4999
http://www.recht-bw.de

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin zur Frage der Haftung für Schäden, die in der Wohnung durch Rauch eines nahen Brandes verursacht werden.

In Berlin brennt es derzeit des Öfteren. In Friedrichshain brannte am 27.7.2011 eine Lok am Ostbahnhof aus. Auf YouTube sind Videos vom Brand zu sehen. Riesige Rauchschwaden stiegen über Berlin. Eine Serie von brennenden Autos beschäftigt derzeit die Berliner auch noch. In Lichtenrade brannte in der Nacht vom 27./28.7.2011 ein Auto in einem Carport auf dem Grundstück des Autobesitzers ab. Fast zeitgleich brannte in Schöneberg ein Mercedes auf offener Straße aus. Im Mai 2011 brannte es am Ostkreuz. Am 24.5.2011 brannte ein kompletter Dachstuhl einer Wohnanlage in Berlin-Mariendorf aus. Auch dort stiegen große Rauchwolken über die Landschaft.

Rauch kann schwere Schäden verursachen. Manch ein Mieter, der abends nach Hause kommt, kommt in eine rauchverseuchte Wohnung. Sollte sich der Rauchgeruch in den Möbeln und den Kleidern festgesetzt haben, können diese - wenn überhaupt - nur durch eine Spezialreinigung gerettet werden. Oft muss die gesamte Wohnung wegen Rußablagerungen gereinigt werden. Das verursacht zum Teil erhebliche Kosten. Manch eine Hausfassade muss neu gestrichen werden.

Wer könnte haften? Der Vermieter des durch den Ruß geschädigten Mieters haftet in der Regel nicht. Er ist nicht dafür verantwortlich, dass woanders ein Feuer ausbricht. Die Rechtsprechung wendet eine Anspruchsgrundlage aus dem Nachbarrecht für diese Fälle an. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 1.2.2008, Aktenzeichen: V ZR 47/07, haftet der Nutzer des Grundstücks, von dem die Rauchentwicklung ausgeht, für Rußschäden und Rauchschäden an Nachbarhäusern oder in Nachbarwohnungen. Das kann, muss aber nicht der Eigentümer des brennenden Hauses oder Grundstücks, auf dem der Brandherd gelegen ist, sein. Falls der Brand durch eine schadhafte Elektroanlage verursacht wurde, haftet regelmäßig der Eigentümer des Hauses. Falls ein Mieter seinen Herd falsch bedient und einen Großbrand verursacht, kann dies dem Eigentümer nicht zugerechnet werden. Dann haftet grundsätzlich der Mieter. Im Fall des brennenden Autos im Carport des Einfamilienhauses hängt ein Anspruch gegen die Eigentümer des Grundstücks von der Brandursache ab. Bei Brandstiftung durch Dritte wird er wohl zu verneinen sein; seinen Schaden wird der Nachbar dann wohl nicht ersetzt bekommen: Der Brandstifter wird regelmäßig über alle Berge sein. Sollte ein Brand im Auto ausgebrochen sein, weil der Eigentümer die Elektrik des Fahrzeugs nicht gewartet hat, kann ein Anspruch gegeben sein.

Im Fall des Brandes am Ostbahnhof käme es für die Frage, ob ein nachbarrechtlicher Anspruch durchgreift, darauf an, wer für den Brand der Lok verantwortlich ist (Wartungsfehler, menschliches Versagen, keine Wartung etc). Eine Haftung aufgrund der Halterhaftung für Eisenbahnen (ähnlich der Haftung des Halters eines Kraftfahrzeugs) wäre ebenfalls denkbar.

Fachanwaltstipp Mieter/Eigentümer: Sollte Rauch oder Ruß in Ihrer Wohnung oder an Ihrem Haus Schäden hinterlassen haben, ist unter Umständen ein Anspruch gegen den Nutzer des Nachbargrundstücks denkbar.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

28.7.2011

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-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
-Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
-Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
-Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
-Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
-Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
-Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
-Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
-Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
-Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
-Kautionsrückforderung
-Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
-Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

-Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
-Berliner Räumung
-Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
-Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
-Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
-Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
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-Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
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Das Gewerberaummietrecht ist eine "Sondermaterie" innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
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-Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
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-Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
-Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
-Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
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