Rechte des Vermieters und des Mieters bei Eigenbedarfskündigungen

Zu den formellen Voraussetzungen des Kündigungsschreibens

Für die wirksame Kündigung wegen Eigenbedarfs muss nicht nur die Schriftform gewahrt sein. Das Kündigungsschreiben selbst muss einen bestimmten Inhalt haben.

Schreibt der Vermieter an den Mieter ein kurzes Schreiben, dass dieser den Wohnraum zu einem bestimmten Termin wegen Eigenbedarfs verlassen soll, reicht dies für die Wirksamkeit der Kündigung nicht aus. Im Gesetz steht nämlich, dass die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung im Kündigungsschreiben angegeben werden müssen. Der Mieter soll nämlich bei Kündigung einschätzen können, ob der Eigenbedarf tatsächlich besteht. Er soll die Chancen eines Folgeprozesses einschätzen können. Ein unvollständiges Kündigungsschreiben hat für den Vermieter Konsequenzen. In einem nachfolgenden Räumungsprozess kann die Kündigung grundsätzlich nur auf die Gründe aus dem Kündigungsschreiben gestützt werden. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.

In der Praxis führt dies dazu, dass alle Argumente für eine Eigenbedarfskündigung bis in die feinsten Verästelungen im Kündigungsschreiben aufgeführt werden. Manch ein Kündigungsschreiben ähnelt durchaus einem anwaltlichen Schriftsatz. Denn zu Recht denkt der Vermieter: Besser ein aufwändiges Kündigungsschreiben, als ein verlorener Prozess. Jetzt besteht aber die Gefahr, dass die Gerichte das Kündigungsschreiben für formell unwirksam erklären, weil der Vermieter darin die Lage "dramatisiert".

Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist zu erwarten, dass die formellen Voraussetzungen für die Eigenbedarfskündigung in Zukunft (wohl) abnehmen werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.3.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 70/09). Die Tendenz geht (wohl) zur Entformalisierung. Eines wurde kürzlich auch durch das höchste deutsche Zivilgericht entschieden: Es ist für den Vermieter jetzt höchstrichterlich erlaubt, in einer Eigenbedarfskündigung die eigene Lage zu übertreiben und zu dramatisieren.

Bundesgerichtshof aktuell: In einer Entscheidung vom 16.3.2011, Az. VIII ZR 338/09, werden die Rechte des Mieters gegen eine Eigenbedarfskündigung gestärkt. Der BGH bestimmt, dass die Instanzgerichte jedem begründeten Verdacht, dass es sich bei der Eigenbedarfskündigung nur um eine vorgeschobene Kündigung handelt, nachgehen müssen. Dem BGH ist sehr wohl bewusst, dass eine Eigenbedarfskündigung gern auch dafür verwendet wird, um ein zum Verkauf angebotenes Haus leer zu kündigen.

Fachanwaltstipp Mieter: Die formellen Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung sind immer noch ein heißes Eisen. Auch wenn hier die Voraussetzungen in Zukunft vielleicht heruntergeschraubt werden: Sollten Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten, lassen Sie das Schreiben von einem Fachmann überprüfen. Die Chancen stehen nach wie vor gut, eine Eigenbedarfskündigung aus formellen Gründen vom Tisch zu bekommen - vor allem, wenn auf Vermieterseite kein Anwalt eingeschaltet ist.

Fachanwaltstipp Vermieter: Sollten Sie eine Eigenbedarfskündigung vorbereiten, ist nach wie vor Vorsicht geboten. Der alte Formalismus sollte besser bis auf Weiteres fortgeführt werden. Sollte die Eigenbedarfskündigung an formellen Mängeln scheitern, verlieren Sie nämlich wertvolle Zeit, da eine spätere - formell wirksame - Eigenbedarfskündigung den Zeitpunkt des Auszugs nur verzögert.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

13.7.2011

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

Berlin-Charlottenburg: Kurfürstendamm 216 (Ecke Fasanenstraße), 10719 Berlin
(U-Bahnhof Uhlandstraße, S- und U-Bahnhof Zoologischer Garten)
Berlin-Mitte: Palais am Festungsgraben, 10117 Berlin, Zufahrt über Straße Unter den Linden
(S- und U-Bahnhof Friedrichstrasse)
Berlin-Marzahn Zweigstelle: Marzahner Promenade 28, 12679 Berlin
(S-Bahnhof Marzahn)

Potsdam: Friedrich-Ebert-Straße 33, 14469 Potsdam

Tel. (030) 4 000 4 999
Mail: Berlin@recht-bw.de

Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de

Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
-Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
-Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
-Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
-Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
-Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
-Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
-Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
-Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
-Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
-Kautionsrückforderung
-Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
-Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

-Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
-Berliner Räumung
-Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
-Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
-Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
-Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
-Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
-Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
-Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
-Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
-Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine "Sondermaterie" innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
-Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
-Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
-Begründung- und Verlängerungsoptionen
-Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
-Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
-Bestellung und Abberufung des Verwalters
-Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
-Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
-Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
-Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum

Bredereck & Willkomm
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Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
anwalt-marketing@web.de
030 4000 4999
http://www.recht-bw.de

Zu den formellen Voraussetzungen des Kündigungsschreibens

Für die wirksame Kündigung wegen Eigenbedarfs muss nicht nur die Schriftform gewahrt sein. Das Kündigungsschreiben selbst muss einen bestimmten Inhalt haben.

Schreibt der Vermieter an den Mieter ein kurzes Schreiben, dass dieser den Wohnraum zu einem bestimmten Termin wegen Eigenbedarfs verlassen soll, reicht dies für die Wirksamkeit der Kündigung nicht aus. Im Gesetz steht nämlich, dass die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung im Kündigungsschreiben angegeben werden müssen. Der Mieter soll nämlich bei Kündigung einschätzen können, ob der Eigenbedarf tatsächlich besteht. Er soll die Chancen eines Folgeprozesses einschätzen können. Ein unvollständiges Kündigungsschreiben hat für den Vermieter Konsequenzen. In einem nachfolgenden Räumungsprozess kann die Kündigung grundsätzlich nur auf die Gründe aus dem Kündigungsschreiben gestützt werden. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.

In der Praxis führt dies dazu, dass alle Argumente für eine Eigenbedarfskündigung bis in die feinsten Verästelungen im Kündigungsschreiben aufgeführt werden. Manch ein Kündigungsschreiben ähnelt durchaus einem anwaltlichen Schriftsatz. Denn zu Recht denkt der Vermieter: Besser ein aufwändiges Kündigungsschreiben, als ein verlorener Prozess. Jetzt besteht aber die Gefahr, dass die Gerichte das Kündigungsschreiben für formell unwirksam erklären, weil der Vermieter darin die Lage "dramatisiert".

Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist zu erwarten, dass die formellen Voraussetzungen für die Eigenbedarfskündigung in Zukunft (wohl) abnehmen werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.3.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 70/09). Die Tendenz geht (wohl) zur Entformalisierung. Eines wurde kürzlich auch durch das höchste deutsche Zivilgericht entschieden: Es ist für den Vermieter jetzt höchstrichterlich erlaubt, in einer Eigenbedarfskündigung die eigene Lage zu übertreiben und zu dramatisieren.

Bundesgerichtshof aktuell: In einer Entscheidung vom 16.3.2011, Az. VIII ZR 338/09, werden die Rechte des Mieters gegen eine Eigenbedarfskündigung gestärkt. Der BGH bestimmt, dass die Instanzgerichte jedem begründeten Verdacht, dass es sich bei der Eigenbedarfskündigung nur um eine vorgeschobene Kündigung handelt, nachgehen müssen. Dem BGH ist sehr wohl bewusst, dass eine Eigenbedarfskündigung gern auch dafür verwendet wird, um ein zum Verkauf angebotenes Haus leer zu kündigen.

Fachanwaltstipp Mieter: Die formellen Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung sind immer noch ein heißes Eisen. Auch wenn hier die Voraussetzungen in Zukunft vielleicht heruntergeschraubt werden: Sollten Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten, lassen Sie das Schreiben von einem Fachmann überprüfen. Die Chancen stehen nach wie vor gut, eine Eigenbedarfskündigung aus formellen Gründen vom Tisch zu bekommen - vor allem, wenn auf Vermieterseite kein Anwalt eingeschaltet ist.

Fachanwaltstipp Vermieter: Sollten Sie eine Eigenbedarfskündigung vorbereiten, ist nach wie vor Vorsicht geboten. Der alte Formalismus sollte besser bis auf Weiteres fortgeführt werden. Sollte die Eigenbedarfskündigung an formellen Mängeln scheitern, verlieren Sie nämlich wertvolle Zeit, da eine spätere - formell wirksame - Eigenbedarfskündigung den Zeitpunkt des Auszugs nur verzögert.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

13.7.2011

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-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
-Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
-Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
-Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
-Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
-Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
-Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
-Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
-Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
-Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
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-Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
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-Berliner Räumung
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-Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
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-Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
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-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
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-Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
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