Anspruch auf Rückzahlung des Maklerhonorars nach Rücktritt des Verkäufers vom vermittelten Grundstückskaufvertrag

neue Entscheidung zum Maklerrecht oder wenn der Lottogewinn doch nicht kommt -

von Rechtsanwalt Cornelius Ernst Wollmann, Wollmann & Partner GbR, Berlin

In seinem Urteil vom 07.12.2011 (Az.: 3 U 135/11) hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Stuttgart (OLG) entschieden, dass dem Vertragspartner des Maklers auch dann ein Anspruch auf Rückzahlung der Maklercourtage zusteht, wenn er vom Vertrag zurücktritt, anstatt diesen wegen arglistiger Täuschung anzufechten. Zudem müssen die das Recht zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung begründenden Umstände nicht in der Rücktrittserklärung angeführt werden.

In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Sachverhalt beauftragten die Kläger eine Maklerin mit dem Verkauf ihres Einfamilienhauses. Die Kläger verkauften das Einfamilienhaus auf Grund der Tätigkeit der Maklerin zu einem Kaufpreis von 1,9 Mio. EUR. Die Käufer leisteten eine Anzahlung von 500.000,00 EUR und erklärten, keine Grundschuldbestellung am Vertragsobjekt zur Sicherung eines zur Kaufpreisfinanzierung erforderlichen Darlehens zu benötigen. Der Nutzen-Lasten-Wechsel erfolgte nach Zahlung der Anzahlung.

Die Käufer hatten vor Abschluss des Kaufvertrages in normalen finanziellen Verhältnissen in einer 3-Zimmer-Wohnung gelebt. Mit Fälligwerden des Restkaufpreises in Höhe von 1,4 Mio. EUR baten die Käufer zunächst um Zahlungsaufschub, da sie wider Erwarten hinsichtlich dieser Summe nicht über liquides Kapital verfügten. Die Käufer vertrösteten die Kläger zunächst mit verschiedenen Anekdoten, weshalb sie einen entsprechenden Vermögensanteil nicht zur Bedienung des Kaufpreises zur Verfügung stellen könnten. Später erklärten sie überraschend, wesentliche Teile ihres Vermögens verloren zu haben. Nachdem die Kläger mit der Vollstreckung des Restkaufpreises begannen, gestanden die Käufer ein, den Kaufvertrag in Vertrauen auf einen, von einer Wahrsagerin prophezeiten immensen Lottogewinn in Höhe mehrerer Millionen Euro abgeschlossen zu haben. Dieser erwartete Lottogewinn sei ausgeblieben, weshalb sie den Kaufpreis nicht aufbringen könnten. Die Kläger schlossen mit den Käufern hierauf eine notarielle Rücktrittsvereinbarung. Die Käufer gerieten sodann in die Insolvenz, weshalb die Kläger zur Kompensation ihres Schadens die Maklerin auf Rückzahlung der Courtage in Anspruch nahmen.

Die beklagte Maklerin verteidigte sich erstinstanzlich erfolgreich damit, dass das Hauptgeschäft wirksam zu Stande gekommen und die Provision damit verdient sei. Die Wirksamkeit des Hauptgeschäftes sei auch nicht dadurch entfallen, dass die Klägerin vom Vertrag zurückgetreten sei, da ein Rücktritt das wirksame Zustandekommen des Hauptgeschäftes voraussetze.

In der Berufung stellte das OLG Stuttgart nach umfangreicher Beweisaufnahme in seinem Urteil klar, dass die Kläger, die sich durch eine notarielle Rücktrittsvereinbarung vom Kaufvertrag gelöste hatten, das Vertragsverhältnis ebenso durch eine Anfechtung hätten beenden können, da die andere Kaufvertragspartei im vorliegenden Fall eine Pflicht zur Offenbarung ihrer wirtschaftlichen Situation hatte. Eine Pflicht einer Vertragspartei, eigene wirtschaftliche Bedrängnisse zu offenbaren, besteht allerdings nicht allgemein, so das OLG Stuttgart, sondern nur dann, wenn diese wirtschaftliche Lage zur Vereitelung des Vertragszwecks geeignet ist und daher für die Entschließung des Vertragspartners von wesentlicher Bedeutung sein kann. Dies gilt etwa dann, wenn die Parteien nicht nur ein Geschäft mit den üblichen Risiken für die Durchsetzbarkeit des Kaufpreisanspruchs abschließen, sondern eine Partei darüber hinaus zu erheblichen Aufwendungen oder zur Eingehung eines weitergehenden Risikos veranlasst wird. Dieses Erfordernis sah das OLG Stuttgart vorliegend gegeben, da der Nutzen-Lasten-Wechsel bereits nach Zahlung einer Anzahlung in Höhe von 500.000,00 EUR erfolgte, die Käufer jedoch unstreitig von vornherein nicht in der Lage waren, den geschuldeten Kaufpreis bezahlen zu können. Eine reelle Chance, den Kaufpreis durch einen Lottogewinn aufbringen zu können, sah das OLG Stuttgart nicht. Das OLG Stuttgart hat sich in diesem Zusammenhang auch mit den Wahrscheinlichkeiten eines einfachen Sechsers und eines Sechsers mit Superzahl auseinandergesetzt und festgestellt, dass von einer Wahrsagerin prophezeite Lottogewinne keine fundierten Einnahmeerwartungen begründen können. Insbesondere dürfe angesichts der minimalen Wahrscheinlichkeit, einen derartigen Gewinn zu erzielen, nicht auf derartige Prognosen vertraut werden.

Angesichts dieser Tatsache hatte die Beklagte die ihr von den Klägern gezahlte Maklerprovision nicht verdient, weil der vermittelte Grundstückskaufvertrag der Anfechtbarkeit wegen arglistiger Täuschung der Käufer über die Fähigkeit, den geschuldeten Kaufpreis aufzubringen, unterlag. Die Kläger hätten den Kaufvertrag nämlich ebenso gut wegen arglistiger Täuschung anfechten können. Der Vertrag wäre dann von Anfang an nichtig gewesen. Es könne den Käufern nicht zur Last fallen, den ihren Schaden minimierenden Weg gewählt zu haben. Den Klägern stand daher ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung auf Rückzahlung der Maklercourtage zu, da das Hauptgeschäft mit dem Makel der Anfechtbarkeit ex tunc (= rückwirkend) nichtig war und daher das Zustandekommen des Hauptvertrages in Folge des Nachweises oder das Mittel der Vermittlung nicht gegeben war.

Maßgebend an der Entscheidung ist vorliegend jedoch, dass das OLG Stuttgart entgegen der offenbar von vielen Landgerichten vertretenden Auffassung erklärt hat, dass es nicht erforderlich ist, dass die das Recht zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung begründenden Umstände in der Erklärung über die Geltendmachung des Gewährleistungs-/Rücktrittsrechts ausdrücklich angeführt sind.

Nach Ansicht des OLG Stuttgart ist zumindest bei allen wegen arglistiger Täuschung anfechtbaren Kaufverträgen die Maklercourtage auch dann nicht verdient, auch wenn der Maklerkunde lediglich vom Vertrag zurücktritt anstatt anzufechten. Maßgeblich ist lediglich, dass der Kunde erfolgreich hätte anfechten können.

Cornelius Ernst Wollmann
Rechtsanwalt
Wollmann & Partner GbR, Berlin

Der Verfasser ist verantwortlich für den Inhalt des Beitrags.
Unser Team von spezialisierten Rechtsanwälten und Notaren berät und betreut Sie schnell, kompetent und ergebnisorientiert mit dem Ziel, Ihre Vorhaben und angestrebten wirtschaftlichen Erfolge sicherzustellen. Wollmann & Partner verfügt über langjährige Erfahrungen in der Entwicklung individueller Vertragswerke. Unsere Qualitätssicherungskonzepte gewährleisten juristische Verlässlichkeit und Nachhaltigkeit für künftige Entwicklungen.

Eine von gegenseitigem Vertrauen geprägte Zusammenarbeit auf der Grundlage langjähriger Mandantenbeziehungen sowie eine individuelle, bedarfsgerechte und ausschließlich an den Interessen unserer Mandanten ausgerichtete juristische Betreuung sind für uns seit Jahrzehnten selbstverständlich.

Wollmann & Partner hat sich auf eine umfassende Betreuung, Beratung und Vertretung von Immobilien-, Bauträger- und Bauunternehmen aller Art spezialisiert.

Neben allen anwaltlichen und notariellen Dienstleistungen durch derzeit sechs Notare und weitere neun Rechtsanwälte bietet Wollmann & Partner seinen Mandanten auch praxisnahe Schulungs- und Trainingsmaßnahmen sowie eine individuelle Entwicklung juristischer Hilfsmittel an (z.B. Workshops, Anleitungen etc.).
Wollmann & Partner GbR Rechtsanwälte
Jana Henning
Meinekestr. 22
10179 Berlin
+49 30 88 41 09-92

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In seinem Urteil vom 07.12.2011 (Az.: 3 U 135/11) hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Stuttgart (OLG) entschieden, dass dem Vertragspartner des Maklers auch dann ein Anspruch auf Rückzahlung der Maklercourtage zusteht, wenn er vom Vertrag zurücktritt, anstatt diesen wegen arglistiger Täuschung anzufechten. Zudem müssen die das Recht zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung begründenden Umstände nicht in der Rücktrittserklärung angeführt werden.

In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Sachverhalt beauftragten die Kläger eine Maklerin mit dem Verkauf ihres Einfamilienhauses. Die Kläger verkauften das Einfamilienhaus auf Grund der Tätigkeit der Maklerin zu einem Kaufpreis von 1,9 Mio. EUR. Die Käufer leisteten eine Anzahlung von 500.000,00 EUR und erklärten, keine Grundschuldbestellung am Vertragsobjekt zur Sicherung eines zur Kaufpreisfinanzierung erforderlichen Darlehens zu benötigen. Der Nutzen-Lasten-Wechsel erfolgte nach Zahlung der Anzahlung.

Die Käufer hatten vor Abschluss des Kaufvertrages in normalen finanziellen Verhältnissen in einer 3-Zimmer-Wohnung gelebt. Mit Fälligwerden des Restkaufpreises in Höhe von 1,4 Mio. EUR baten die Käufer zunächst um Zahlungsaufschub, da sie wider Erwarten hinsichtlich dieser Summe nicht über liquides Kapital verfügten. Die Käufer vertrösteten die Kläger zunächst mit verschiedenen Anekdoten, weshalb sie einen entsprechenden Vermögensanteil nicht zur Bedienung des Kaufpreises zur Verfügung stellen könnten. Später erklärten sie überraschend, wesentliche Teile ihres Vermögens verloren zu haben. Nachdem die Kläger mit der Vollstreckung des Restkaufpreises begannen, gestanden die Käufer ein, den Kaufvertrag in Vertrauen auf einen, von einer Wahrsagerin prophezeiten immensen Lottogewinn in Höhe mehrerer Millionen Euro abgeschlossen zu haben. Dieser erwartete Lottogewinn sei ausgeblieben, weshalb sie den Kaufpreis nicht aufbringen könnten. Die Kläger schlossen mit den Käufern hierauf eine notarielle Rücktrittsvereinbarung. Die Käufer gerieten sodann in die Insolvenz, weshalb die Kläger zur Kompensation ihres Schadens die Maklerin auf Rückzahlung der Courtage in Anspruch nahmen.

Die beklagte Maklerin verteidigte sich erstinstanzlich erfolgreich damit, dass das Hauptgeschäft wirksam zu Stande gekommen und die Provision damit verdient sei. Die Wirksamkeit des Hauptgeschäftes sei auch nicht dadurch entfallen, dass die Klägerin vom Vertrag zurückgetreten sei, da ein Rücktritt das wirksame Zustandekommen des Hauptgeschäftes voraussetze.

In der Berufung stellte das OLG Stuttgart nach umfangreicher Beweisaufnahme in seinem Urteil klar, dass die Kläger, die sich durch eine notarielle Rücktrittsvereinbarung vom Kaufvertrag gelöste hatten, das Vertragsverhältnis ebenso durch eine Anfechtung hätten beenden können, da die andere Kaufvertragspartei im vorliegenden Fall eine Pflicht zur Offenbarung ihrer wirtschaftlichen Situation hatte. Eine Pflicht einer Vertragspartei, eigene wirtschaftliche Bedrängnisse zu offenbaren, besteht allerdings nicht allgemein, so das OLG Stuttgart, sondern nur dann, wenn diese wirtschaftliche Lage zur Vereitelung des Vertragszwecks geeignet ist und daher für die Entschließung des Vertragspartners von wesentlicher Bedeutung sein kann. Dies gilt etwa dann, wenn die Parteien nicht nur ein Geschäft mit den üblichen Risiken für die Durchsetzbarkeit des Kaufpreisanspruchs abschließen, sondern eine Partei darüber hinaus zu erheblichen Aufwendungen oder zur Eingehung eines weitergehenden Risikos veranlasst wird. Dieses Erfordernis sah das OLG Stuttgart vorliegend gegeben, da der Nutzen-Lasten-Wechsel bereits nach Zahlung einer Anzahlung in Höhe von 500.000,00 EUR erfolgte, die Käufer jedoch unstreitig von vornherein nicht in der Lage waren, den geschuldeten Kaufpreis bezahlen zu können. Eine reelle Chance, den Kaufpreis durch einen Lottogewinn aufbringen zu können, sah das OLG Stuttgart nicht. Das OLG Stuttgart hat sich in diesem Zusammenhang auch mit den Wahrscheinlichkeiten eines einfachen Sechsers und eines Sechsers mit Superzahl auseinandergesetzt und festgestellt, dass von einer Wahrsagerin prophezeite Lottogewinne keine fundierten Einnahmeerwartungen begründen können. Insbesondere dürfe angesichts der minimalen Wahrscheinlichkeit, einen derartigen Gewinn zu erzielen, nicht auf derartige Prognosen vertraut werden.

Angesichts dieser Tatsache hatte die Beklagte die ihr von den Klägern gezahlte Maklerprovision nicht verdient, weil der vermittelte Grundstückskaufvertrag der Anfechtbarkeit wegen arglistiger Täuschung der Käufer über die Fähigkeit, den geschuldeten Kaufpreis aufzubringen, unterlag. Die Kläger hätten den Kaufvertrag nämlich ebenso gut wegen arglistiger Täuschung anfechten können. Der Vertrag wäre dann von Anfang an nichtig gewesen. Es könne den Käufern nicht zur Last fallen, den ihren Schaden minimierenden Weg gewählt zu haben. Den Klägern stand daher ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung auf Rückzahlung der Maklercourtage zu, da das Hauptgeschäft mit dem Makel der Anfechtbarkeit ex tunc (= rückwirkend) nichtig war und daher das Zustandekommen des Hauptvertrages in Folge des Nachweises oder das Mittel der Vermittlung nicht gegeben war.

Maßgebend an der Entscheidung ist vorliegend jedoch, dass das OLG Stuttgart entgegen der offenbar von vielen Landgerichten vertretenden Auffassung erklärt hat, dass es nicht erforderlich ist, dass die das Recht zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung begründenden Umstände in der Erklärung über die Geltendmachung des Gewährleistungs-/Rücktrittsrechts ausdrücklich angeführt sind.

Nach Ansicht des OLG Stuttgart ist zumindest bei allen wegen arglistiger Täuschung anfechtbaren Kaufverträgen die Maklercourtage auch dann nicht verdient, auch wenn der Maklerkunde lediglich vom Vertrag zurücktritt anstatt anzufechten. Maßgeblich ist lediglich, dass der Kunde erfolgreich hätte anfechten können.

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Eine von gegenseitigem Vertrauen geprägte Zusammenarbeit auf der Grundlage langjähriger Mandantenbeziehungen sowie eine individuelle, bedarfsgerechte und ausschließlich an den Interessen unserer Mandanten ausgerichtete juristische Betreuung sind für uns seit Jahrzehnten selbstverständlich.

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