Eis und Glätte

Die Rechte des Mieters und die Verpflichtungen des Vermieters

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

Im Winter kommt es regelmäßig zu Unfällen wegen nicht verkehrssicherer öffentlich begehbarer Flächen auf oder vor einem Grundstück. Doch wer haftet, wenn sich jemand beim Sturz auf einer glatten Fläche verletzt?

Nach der Rechtsprechung ist es zunächst der Eigentümer eines Grundstücks bzw. die Wohnungseigentümer, die gemeinsam für die Sicherheit des Grundstücks verantwortlich sind. Der Eigentümer muss, so die Rechtsprechung, durch geeignete Maßnahmen sicherstellen, dass Wege und Treppen, die für die Begehung durch Mieter, Besucher und sonstige Anlieger vorgesehen sind, auch bei Schnee und Eis sicher begehbar sind. Im Allgemeinen wird angenommen, dass hierfür die Beseitigung von Neuschnee und das Streuen mit Splitt oder Sand ausreichend ist. Bei Steigungen und Glatteis sollte 25 % Auftausalz hinzugefügt werden. Hier ist zu beachten, dass an manchen Orten, wie etwa Berlin, Auftausalz nicht verwendet werden darf. Die Verkehrssicherungspflicht erstreckt sich auf die auf dem Grundstück befindlichen Wegflächen und auf den öffentlich begehbaren Bürgersteig vor dem Grundstück.

Vor Gericht wird trefflich darum gestritten, wann die Streu- und Schneebeseitigungspflicht einsetzt und zu welchen Zeiten sie erfolgen muss. Muss der Hauseigentümer beim Einsetzen des ersten Schneefalls aus seinem Haus laufen und sofort mit der Schneebeseitigung beginnen? Muss er nachts um 3 Uhr aus dem Haus? Muss er um 22 Uhr noch streuen? Die Rechtsprechung hierzu ist leider uneinheitlich. Grundsätzlich kann er den ersten Schnee abwarten, jedoch nicht dann, wenn der Schneefall ungewöhnlich lange andauert. Nachts um 3 muss dagegen grundsätzlich nicht beseitigt werden. Morgens um 8 wird man dagegen eine Beseitigungspflicht bejahen müssen, wenn es die Nacht über geschneit hat. Unklar ist nach der Rechtsprechung, wie lange die Beseitigungspflicht abends andauert. Hierzu ist eine klare Aussage wohl nicht möglich. Die Gerichte scheinen hier einzelfallabhängig zu entscheiden. Der Eigentümer eines neben einem Restaurant liegenden Grundstücks wird hier wohl auch um 22 Uhr noch Streuen müssen, um einer Schadensersatzpflicht sicher aus dem Weg gehen zu wollen. Der Eigentümer eines Hauses in einer reinen Wohngegend wird dagegen schon ab 20 Uhr seine Schneeschippe im Schuppen lassen und seinen Feierabend genießen dürfen.

Oft stellt sich die Frage, ob nicht den Mieter eine Verkehrssicherungspflicht trifft. Schließlich ist er "vor Ort" und könnte sofort mit der Beseitigung beginnen. Hier besteht in der Rechtsprechung ausnahmsweise Einigkeit. Solange der Mieter nicht im Mietvertrag ausdrücklich zur Schneebeseitigung oder zum Winterdienst verpflichtet ist, haftet er nicht.

Fachanwaltstipp Mieter: Wenn Sie im Bereich eines Wohnhauses glättebedingt Schäden erleiden, sollten Sie zunächst soweit möglich die Beweislage sichern. Sprechen Sie Zeugen an, lassen Sie sich Telefonnummern und Adressen geben. Fertigen Sie eine Skizze des Unfallortes an und machen Sie Fotos, am besten in Gegenwart von Zeugen.

Fachanwaltstipp Eigentümer/Vermieter: Im Zweifel sollte lieber mehr, als weniger gestreut und beseitigt werden. Besonders abends lohnt es sich, vor dem Schlafengehen noch einmal zu streuen und zu fegen. Als Eigentümer einer Wohnanlage sollten Sie bei vertraglicher Verpflichtung der Hausverwaltung oder der Mieter darauf achten, dass damit Ihre Verkehrssicherungspflicht nicht erlischt. Sie trifft weiterhin die Pflicht, den Hausverwalter/die Mieter bei deren Winterdienst zu überwachen.

Achtung!!! Durch Landesgesetze oder können die Einzelheiten des Winterdienstes geregelt werden. In Berlin regelt es das Straßenreinigungsgesetz, in welchen Straßen das Land Berlin und wo die Eigentümer zum Winterdienst verpflichtet sind. Anderenorts gibt es Straßenreinigungssatzungen, die es sich lohnt, genauer anzuschauen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

13.07.2011

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

Berlin-Charlottenburg: Kurfürstendamm 216 (Ecke Fasanenstraße), 10719 Berlin
(U-Bahnhof Uhlandstraße, S- und U-Bahnhof Zoologischer Garten)
Berlin-Mitte: Palais am Festungsgraben, 10117 Berlin, Zufahrt über Straße Unter den Linden
(S- und U-Bahnhof Friedrichstrasse)
Berlin-Marzahn Zweigstelle: Marzahner Promenade 28, 12679 Berlin
(S-Bahnhof Marzahn)

Potsdam: Friedrich-Ebert-Straße 33, 14469 Potsdam

Tel. (030) 4 000 4 999
Mail: Berlin@recht-bw.de

Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de

Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
-Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
-Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
-Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
-Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
-Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
-Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
-Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
-Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
-Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
-Kautionsrückforderung
-Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
-Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

-Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
-Berliner Räumung
-Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
-Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
-Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
-Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
-Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
-Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
-Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
-Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
-Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine "Sondermaterie" innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
-Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
-Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
-Begründung- und Verlängerungsoptionen
-Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
-Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
-Bestellung und Abberufung des Verwalters
-Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
-Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
-Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
-Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum

Bredereck & Willkomm
Rechtsanwälte in Berlin und Potsdam

Bredereck & Willkomm
Alexander Bredereck
Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
anwalt-marketing@web.de
030 4000 4999
http://www.recht-bw.de

(Interessante Restaurant News, Infos & Tipps @ Restaurant-Info-123.de.)

Die Rechte des Mieters und die Verpflichtungen des Vermieters

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

Im Winter kommt es regelmäßig zu Unfällen wegen nicht verkehrssicherer öffentlich begehbarer Flächen auf oder vor einem Grundstück. Doch wer haftet, wenn sich jemand beim Sturz auf einer glatten Fläche verletzt?

Nach der Rechtsprechung ist es zunächst der Eigentümer eines Grundstücks bzw. die Wohnungseigentümer, die gemeinsam für die Sicherheit des Grundstücks verantwortlich sind. Der Eigentümer muss, so die Rechtsprechung, durch geeignete Maßnahmen sicherstellen, dass Wege und Treppen, die für die Begehung durch Mieter, Besucher und sonstige Anlieger vorgesehen sind, auch bei Schnee und Eis sicher begehbar sind. Im Allgemeinen wird angenommen, dass hierfür die Beseitigung von Neuschnee und das Streuen mit Splitt oder Sand ausreichend ist. Bei Steigungen und Glatteis sollte 25 % Auftausalz hinzugefügt werden. Hier ist zu beachten, dass an manchen Orten, wie etwa Berlin, Auftausalz nicht verwendet werden darf. Die Verkehrssicherungspflicht erstreckt sich auf die auf dem Grundstück befindlichen Wegflächen und auf den öffentlich begehbaren Bürgersteig vor dem Grundstück.

Vor Gericht wird trefflich darum gestritten, wann die Streu- und Schneebeseitigungspflicht einsetzt und zu welchen Zeiten sie erfolgen muss. Muss der Hauseigentümer beim Einsetzen des ersten Schneefalls aus seinem Haus laufen und sofort mit der Schneebeseitigung beginnen? Muss er nachts um 3 Uhr aus dem Haus? Muss er um 22 Uhr noch streuen? Die Rechtsprechung hierzu ist leider uneinheitlich. Grundsätzlich kann er den ersten Schnee abwarten, jedoch nicht dann, wenn der Schneefall ungewöhnlich lange andauert. Nachts um 3 muss dagegen grundsätzlich nicht beseitigt werden. Morgens um 8 wird man dagegen eine Beseitigungspflicht bejahen müssen, wenn es die Nacht über geschneit hat. Unklar ist nach der Rechtsprechung, wie lange die Beseitigungspflicht abends andauert. Hierzu ist eine klare Aussage wohl nicht möglich. Die Gerichte scheinen hier einzelfallabhängig zu entscheiden. Der Eigentümer eines neben einem Restaurant liegenden Grundstücks wird hier wohl auch um 22 Uhr noch Streuen müssen, um einer Schadensersatzpflicht sicher aus dem Weg gehen zu wollen. Der Eigentümer eines Hauses in einer reinen Wohngegend wird dagegen schon ab 20 Uhr seine Schneeschippe im Schuppen lassen und seinen Feierabend genießen dürfen.

Oft stellt sich die Frage, ob nicht den Mieter eine Verkehrssicherungspflicht trifft. Schließlich ist er "vor Ort" und könnte sofort mit der Beseitigung beginnen. Hier besteht in der Rechtsprechung ausnahmsweise Einigkeit. Solange der Mieter nicht im Mietvertrag ausdrücklich zur Schneebeseitigung oder zum Winterdienst verpflichtet ist, haftet er nicht.

Fachanwaltstipp Mieter: Wenn Sie im Bereich eines Wohnhauses glättebedingt Schäden erleiden, sollten Sie zunächst soweit möglich die Beweislage sichern. Sprechen Sie Zeugen an, lassen Sie sich Telefonnummern und Adressen geben. Fertigen Sie eine Skizze des Unfallortes an und machen Sie Fotos, am besten in Gegenwart von Zeugen.

Fachanwaltstipp Eigentümer/Vermieter: Im Zweifel sollte lieber mehr, als weniger gestreut und beseitigt werden. Besonders abends lohnt es sich, vor dem Schlafengehen noch einmal zu streuen und zu fegen. Als Eigentümer einer Wohnanlage sollten Sie bei vertraglicher Verpflichtung der Hausverwaltung oder der Mieter darauf achten, dass damit Ihre Verkehrssicherungspflicht nicht erlischt. Sie trifft weiterhin die Pflicht, den Hausverwalter/die Mieter bei deren Winterdienst zu überwachen.

Achtung!!! Durch Landesgesetze oder können die Einzelheiten des Winterdienstes geregelt werden. In Berlin regelt es das Straßenreinigungsgesetz, in welchen Straßen das Land Berlin und wo die Eigentümer zum Winterdienst verpflichtet sind. Anderenorts gibt es Straßenreinigungssatzungen, die es sich lohnt, genauer anzuschauen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

13.07.2011

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(S-Bahnhof Marzahn)

Potsdam: Friedrich-Ebert-Straße 33, 14469 Potsdam

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Mail: Berlin@recht-bw.de

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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

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-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
-Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
-Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
-Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
-Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
-Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
-Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
-Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
-Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
-Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
-Kautionsrückforderung
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-Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

-Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
-Berliner Räumung
-Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
-Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
-Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
-Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
-Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
-Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
-Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
-Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
-Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

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Das Gewerberaummietrecht ist eine "Sondermaterie" innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
-Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
-Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
-Begründung- und Verlängerungsoptionen
-Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

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-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
-Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
-Bestellung und Abberufung des Verwalters
-Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
-Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
-Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
-Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum

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