Die Rechte des Mieters und Vermieters bei chemischen Gerüchen in der Wohnung.

Ist die Miete auch dann gemindert, wenn sich später herausstellt, dass keine Gesundheitsgefahr bestand?

Nach dem Einzug in eine Wohnung bemerkt manch ein Mieter, dass die Wohnung nach chemischen Stoffen riecht. Der Mieter ist natürlich besorgt - besonders, wenn in der Wohnung Kinder wohnen. Sollte gerade ein Neugeborenes zur Welt gekommen sein, ist es nur verständlich, dass sich die Eltern große Sorgen machen.

Zunächst rufen die besorgten Mieter die Hausverwaltung zu Hilfe. Die wiegelt oft erst einmal ab. Die Gerüche seien gar nicht so schlimm. Der Mieter müsse einige Tage ordentlich durchlüften; dann sei der Geruch verflogen und das Problem gelöst.

Der chemische Geruch verfliegt aber nicht und Wochen später, nachdem die Situation sich nicht gebessert hat und noch immer der Verdacht einer Belastung der Raumluft mit toxischen Stoffen besteht, verlassen die Mieter entnervt die Wohnung. Natürlich wollen sie, dass der Vermieter ihnen einen Teil der gezahlten Miete ersetzt. Sie meinen, dass die Miete wegen Geruchsbelästigung und Gesundheitsgefahren gemindert war.

Ein später eingeholtes Raumluftgutachten bestätigt, dass die Konzentration in der Luft mit Schadstoffen zwar erhöht sei, aber zu keinem Zeitpunkt eine akute Gefahr der Mieter bestanden hat. Die Hausverwaltung lehnt einen Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von überzahlter Miete und auf Umzugskosten u.a. deshalb ab.

Ein älteres Urteil des Amtsgericht Schöneberg (Az.: 6 C 32/92) hat die Rechte des Mieters in derartigen Fällen gestärkt. Der Mieter durfte allein wegen eines unangenehmen Geruchs chemischer Stoffe 90 % der monatlichen Miete einbehalten. Das Gericht ging von dem begründeten Verdacht des Mieters aus, dass von den Lösungsmitteln und chemischen Gerüchen eine Gesundheitsgefahr ausgeht. Der Vermieter musste dem Mieter die Gutachterkosten ersetzen.

Andere Gerichtsurteile (etwa das Landgericht Lübeck, Az. 6 S 161/00) setzen deutlich höhere Hürden dafür, dass ein Mieter von einer Gesundheitsgefährdung ausgehen darf.

Insgesamt ist aufgrund der nicht eindeutigen Rechtslage Vorsicht angebracht.

Fachanwaltstipp Mieter: Sollten Sie chemische Gerüche wahrnehmen, müssen Sie dies zunächst bei der Hausverwaltung anzeigen. Sie sollten auch möglichst schnell ein Raumluftgutachten erstellen lassen. Die Voraussetzungen einer Minderung sind relativ schnell erfüllt. Bei starken chemischen Gerüchen dürfte wohl stets ein begründeter Verdacht einer Gesundheitsgefahr bestehen. Sie sollten allerdings nicht eigenmächtig Miete einbehalten, sondern erst einmal die Miete unter Vorbehalt weiterzahlen und die überzahlte Miete später zurückfordern. Sollte eine Gesundheitsgefahr bestehen, sollten Sie die Wohnung lieber früher als später verlassen. Ob dies im Rahmen einer fristlosen Kündigung geschehen soll, muss aber sorgfältig geprüft werden.

Fachanwaltstipp Vermieter: Natürlich ist nicht jede Geruchsbelästigung gleich ein Grund für eine fristlose Kündigung. Dennoch sollten Sie schnell reagieren und die Ursachen für die Geruchsbelästigung zügig ermitteln. Sollte wirklich ein begründeter Verdacht für eine Gesundheitsgefahr bestehen, kann das Mietverhältnis u.U. fristlos gekündigt werden. Sollte Ihr Mieter allerdings ohne begründeten Verdacht fristlos gekündigt haben, ist die Kündigung wohl unwirksam. Sie können dann (soweit kein Minderungsrecht besteht) die Miete bis zum Ablauf der Mietzeit verlangen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

Berlin-Charlottenburg: Kurfürstendamm 216 (Ecke Fasanenstraße), 10719 Berlin
(U-Bahnhof Uhlandstraße, S- und U-Bahnhof Zoologischer Garten)
Berlin-Mitte: Palais am Festungsgraben, 10117 Berlin, Zufahrt über Straße Unter den Linden
(S- und U-Bahnhof Friedrichstrasse)
Berlin-Marzahn Zweigstelle: Marzahner Promenade 28, 12679 Berlin
(S-Bahnhof Marzahn)

Potsdam: Friedrich-Ebert-Straße 33, 14469 Potsdam

Tel. (030) 4 000 4 999
Mail: Berlin@recht-bw.de

Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de

Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
-Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
-Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
-Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
-Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
-Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
-Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
-Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
-Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
-Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
-Kautionsrückforderung
-Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
-Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

-Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
-Berliner Räumung
-Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
-Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
-Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
-Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
-Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
-Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
-Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
-Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
-Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine "Sondermaterie" innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
-Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
-Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
-Begründung- und Verlängerungsoptionen
-Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
-Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
-Bestellung und Abberufung des Verwalters
-Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
-Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
-Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
-Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum

Bredereck & Willkomm
Rechtsanwälte in Berlin und Potsdam
Bredereck & Willkomm
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Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
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Zunächst rufen die besorgten Mieter die Hausverwaltung zu Hilfe. Die wiegelt oft erst einmal ab. Die Gerüche seien gar nicht so schlimm. Der Mieter müsse einige Tage ordentlich durchlüften; dann sei der Geruch verflogen und das Problem gelöst.

Der chemische Geruch verfliegt aber nicht und Wochen später, nachdem die Situation sich nicht gebessert hat und noch immer der Verdacht einer Belastung der Raumluft mit toxischen Stoffen besteht, verlassen die Mieter entnervt die Wohnung. Natürlich wollen sie, dass der Vermieter ihnen einen Teil der gezahlten Miete ersetzt. Sie meinen, dass die Miete wegen Geruchsbelästigung und Gesundheitsgefahren gemindert war.

Ein später eingeholtes Raumluftgutachten bestätigt, dass die Konzentration in der Luft mit Schadstoffen zwar erhöht sei, aber zu keinem Zeitpunkt eine akute Gefahr der Mieter bestanden hat. Die Hausverwaltung lehnt einen Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von überzahlter Miete und auf Umzugskosten u.a. deshalb ab.

Ein älteres Urteil des Amtsgericht Schöneberg (Az.: 6 C 32/92) hat die Rechte des Mieters in derartigen Fällen gestärkt. Der Mieter durfte allein wegen eines unangenehmen Geruchs chemischer Stoffe 90 % der monatlichen Miete einbehalten. Das Gericht ging von dem begründeten Verdacht des Mieters aus, dass von den Lösungsmitteln und chemischen Gerüchen eine Gesundheitsgefahr ausgeht. Der Vermieter musste dem Mieter die Gutachterkosten ersetzen.

Andere Gerichtsurteile (etwa das Landgericht Lübeck, Az. 6 S 161/00) setzen deutlich höhere Hürden dafür, dass ein Mieter von einer Gesundheitsgefährdung ausgehen darf.

Insgesamt ist aufgrund der nicht eindeutigen Rechtslage Vorsicht angebracht.

Fachanwaltstipp Mieter: Sollten Sie chemische Gerüche wahrnehmen, müssen Sie dies zunächst bei der Hausverwaltung anzeigen. Sie sollten auch möglichst schnell ein Raumluftgutachten erstellen lassen. Die Voraussetzungen einer Minderung sind relativ schnell erfüllt. Bei starken chemischen Gerüchen dürfte wohl stets ein begründeter Verdacht einer Gesundheitsgefahr bestehen. Sie sollten allerdings nicht eigenmächtig Miete einbehalten, sondern erst einmal die Miete unter Vorbehalt weiterzahlen und die überzahlte Miete später zurückfordern. Sollte eine Gesundheitsgefahr bestehen, sollten Sie die Wohnung lieber früher als später verlassen. Ob dies im Rahmen einer fristlosen Kündigung geschehen soll, muss aber sorgfältig geprüft werden.

Fachanwaltstipp Vermieter: Natürlich ist nicht jede Geruchsbelästigung gleich ein Grund für eine fristlose Kündigung. Dennoch sollten Sie schnell reagieren und die Ursachen für die Geruchsbelästigung zügig ermitteln. Sollte wirklich ein begründeter Verdacht für eine Gesundheitsgefahr bestehen, kann das Mietverhältnis u.U. fristlos gekündigt werden. Sollte Ihr Mieter allerdings ohne begründeten Verdacht fristlos gekündigt haben, ist die Kündigung wohl unwirksam. Sie können dann (soweit kein Minderungsrecht besteht) die Miete bis zum Ablauf der Mietzeit verlangen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

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-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
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-Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
-Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
-Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
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-Berliner Räumung
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-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
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-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
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-Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
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-Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
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