Stichwort des Monats Februar: Gewerbemietvertrag

Wann eine Mietminderung Sinn macht

Für Mietverträge von Gewerbeobjekten gelten andere rechtliche Vorgaben als für Wohnungsmietverträge. Unter anderem ist der Mieterschutz stark reduziert, da der Gesetzgeber davon ausgeht, dass hier Gewerbetreibende - also geschäftserfahrene Personen - unter sich sind, so dass die Mieter weniger Schutz brauchen. Natürlich fängt jedes Unternehmen einmal an, und viele veröffentlichte Urteile gelten sowohl für das Wohnraum- wie auch für das Gewerberaummietrecht. Missverständnisse und zweifelhafte Vertragsklauseln sind daher an der Tagesordnung. Ein wichtiger Bereich ist dabei die Behandlung von Mängeln des Mietobjekts. Wer ist dafür zuständig, wenn es durchs Dach tropft, die Elektroinstallationen defekt sind oder die Heizung ausfällt? Mancher Mieter geht davon aus, dass hier wie im Wohnraummietrecht immer der Ver-mieter in der Pflicht ist. Im Gewerberaummietrecht hängt dies jedoch vom Vertragsinhalt ab. Die D.A.S. Rechtsschutzversicherung stellt einige einschlägige Gerichtsurteile dazu vor.

Fall 1: Mietminderung ausgeschlossen
Ein physikalisches Therapiezentrum wurde in seinem Betrieb stark beeinträchtigt: Das Nach-bargebäude wurde abgerissen und auf dem Grundstück wurde neu gebaut. Abrissbirnen und Bagger sind therapeutischen Zwecken nicht zuträglich. Der Betreiber minderte die Miete. Der Vermieter verwies jedoch auf eine Vertragsklausel, nach der eine Minderung ausgeschlossen sei, wenn die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt werde, für die der Vermieter nichts könne. Der Mieter hielt diese Klausel für unwirksam. Der Streit ging bis zum Bun-desgerichtshof. Dieser entschied zugunsten des Mieters: Zwar sei es grundsätzlich möglich, bei der Geschäftsraummiete das Recht auf Mietminderung vertraglich einzuschränken. Eine formularmäßig vereinbarte - also nicht individuell ausgehandelte - Klausel müsse jedoch die üblichen Anforderungen an Allgemeine Geschäftsbedingungen erfüllen. Dies sei hier nicht der Fall. Der Mieter könne zwar per Vertrag auf sein Recht zur Mietminderung durch einen sofortigen Abzug von der geschuldeten Miete verzichten. Nicht vertraglich ausgeschlossen werden könne jedoch das Recht des Mieters, einen Teil der Miete nachträglich zurückzufor-dern, weil z. B. der mit der Leistung bezweckte Erfolg nicht eingetreten sei (§ 812 BGB, Bei-spiel: Geschäftsräume wegen Mängeln nicht nutzbar). Die verwendete Klausel könne so ver-standen werden, dass beides ausgeschlossen wäre. Damit werde der Mieter unangemessen benachteiligt. Die Vertragsregelung sei daher unwirksam, die Mietminderung sei zulässig.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.04.2008, Az. XII ZR 62/06

Fall 2: Undichtes Dach
Aus dem Wohnraummietrecht ist es allgemein bekannt: Jeder Mieter muss seinem Vermieter mitteilen, wenn die Wohnung Mängel aufweist. Sind die Fenster undicht, wuchert Schimmel an den Wänden - der Vermieter kann nur einschreiten, wenn er auch Bescheid weiß - und ohne Mängelanzeige hat der Mieter keine Rechte etwa auf Mietminderung. Die Frage ist nur: Kann man dem Mieter von Gewerberäumen zumuten, sich anzustrengen, um versteckte Mängel aufzudecken? Dies glaubte jedenfalls ein Vermieter, dessen Fall vor dem Oberlan-desgericht Düsseldorf entschieden wurde. Er hatte eine Gewerbeimmobilie vermietet, deren Dach nach stärkeren Regenfällen teilweise eingebrochen war. Nun verlangte er vom Mieter - dessen Geschäftsräume vergleichsweise feucht waren - Schadenersatz. Grund: Der Mieter habe die Pflicht gehabt, ihn über Wasseransammlungen auf dem Flachdach rechtzeitig zu informieren. Das Gericht entschied jedoch gegen den Vermieter: Zwar müsse der Mieter wie im Wohnraummietrecht ihm bekannt gewordene Mängel unverzüglich melden. Er habe jedoch nicht die Pflicht, detektivische Ermittlungen anzustellen, um versteckte Mängel zu entdecken. Er müsse daher nicht bei Regen vorsorglich das Dach inspizieren. Das Gericht bezog bei seinen Betrachtungen auch die Tatsache ein, dass ein Dachdecker den Vermieter bereits vor einiger Zeit darauf hingewiesen hatte, dass die Abflussrohre des Daches verstopft seien. Der Vermieter hatte die Reinigung jedoch aus Kostengründen abgelehnt.
Oberlandesgericht Düsseldorf; Beschluss vom 02.06.2008; Az. I-24 U 193/07

Fall 3: Überhitzte Arztpraxis
Die Praxisräume eines Kinderarztes waren durch sommerliche Hitze kaum noch nutzbar. Der Arzt minderte die Miete und verlangte Abhilfe. Auch für die Monate Oktober und November reduzierte er die Miete, da die geforderten baulichen Veränderungen nicht stattfanden. Der Vermieter verklagte ihn daraufhin: Im Oktober und November könne nicht wegen sommerlicher Hitze die Miete gemindert werden. Vor dem Bundesgerichtshof bekam der Vermieter Recht: Zwar war die Minderung - auch nach dem Inhalt des Mietvertrages - grundsätzlich möglich. Die Miete könne jedoch nur für Zeiträume gemindert werden, in denen die Ge-brauchstauglichkeit der Räume tatsächlich verringert gewesen sei. Bei einer Verminderung der Gebrauchstauglichkeit aufgrund sommerlicher Hitze könne es im Winter keine Mietminderung geben. Der Mieter musste daher in den Monaten Oktober und November die komplette Miete bezahlen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.12.2010; Az. XII ZR 132/09

Die D.A.S. ist Europas Nr. 1 im Rechtsschutz. Gegründet 1928, ist die D.A.S. heute in 16 europäischen Ländern und in Südkorea aktiv. Die Marke D.A.S. steht für die erfolgreiche Einführung der Rechtsschutzversicherung in verschiedenen Märkten. Elf Millionen Kunden vertrauen der Marke D.A.S. und ihren Experten in Fragen rund ums Recht. 2009 erzielte die Gesellschaft Beitragseinnahmen in Höhe von 1,1 Mrd. Euro.
Die D.A.S. ist der Spezialist für Rechtsschutz der ERGO Versicherungsgruppe und gehört damit zu Munich Re, einem der weltweit führenden Rückversicherer und Risikoträger. Mehr unter www.das.de

D.A.S. Rechtsschutzversicherung
Anne Kronzucker
Thomas-Dehler-Str. 2
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Für Mietverträge von Gewerbeobjekten gelten andere rechtliche Vorgaben als für Wohnungsmietverträge. Unter anderem ist der Mieterschutz stark reduziert, da der Gesetzgeber davon ausgeht, dass hier Gewerbetreibende - also geschäftserfahrene Personen - unter sich sind, so dass die Mieter weniger Schutz brauchen. Natürlich fängt jedes Unternehmen einmal an, und viele veröffentlichte Urteile gelten sowohl für das Wohnraum- wie auch für das Gewerberaummietrecht. Missverständnisse und zweifelhafte Vertragsklauseln sind daher an der Tagesordnung. Ein wichtiger Bereich ist dabei die Behandlung von Mängeln des Mietobjekts. Wer ist dafür zuständig, wenn es durchs Dach tropft, die Elektroinstallationen defekt sind oder die Heizung ausfällt? Mancher Mieter geht davon aus, dass hier wie im Wohnraummietrecht immer der Ver-mieter in der Pflicht ist. Im Gewerberaummietrecht hängt dies jedoch vom Vertragsinhalt ab. Die D.A.S. Rechtsschutzversicherung stellt einige einschlägige Gerichtsurteile dazu vor.

Fall 1: Mietminderung ausgeschlossen
Ein physikalisches Therapiezentrum wurde in seinem Betrieb stark beeinträchtigt: Das Nach-bargebäude wurde abgerissen und auf dem Grundstück wurde neu gebaut. Abrissbirnen und Bagger sind therapeutischen Zwecken nicht zuträglich. Der Betreiber minderte die Miete. Der Vermieter verwies jedoch auf eine Vertragsklausel, nach der eine Minderung ausgeschlossen sei, wenn die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt werde, für die der Vermieter nichts könne. Der Mieter hielt diese Klausel für unwirksam. Der Streit ging bis zum Bun-desgerichtshof. Dieser entschied zugunsten des Mieters: Zwar sei es grundsätzlich möglich, bei der Geschäftsraummiete das Recht auf Mietminderung vertraglich einzuschränken. Eine formularmäßig vereinbarte - also nicht individuell ausgehandelte - Klausel müsse jedoch die üblichen Anforderungen an Allgemeine Geschäftsbedingungen erfüllen. Dies sei hier nicht der Fall. Der Mieter könne zwar per Vertrag auf sein Recht zur Mietminderung durch einen sofortigen Abzug von der geschuldeten Miete verzichten. Nicht vertraglich ausgeschlossen werden könne jedoch das Recht des Mieters, einen Teil der Miete nachträglich zurückzufor-dern, weil z. B. der mit der Leistung bezweckte Erfolg nicht eingetreten sei (§ 812 BGB, Bei-spiel: Geschäftsräume wegen Mängeln nicht nutzbar). Die verwendete Klausel könne so ver-standen werden, dass beides ausgeschlossen wäre. Damit werde der Mieter unangemessen benachteiligt. Die Vertragsregelung sei daher unwirksam, die Mietminderung sei zulässig.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.04.2008, Az. XII ZR 62/06

Fall 2: Undichtes Dach
Aus dem Wohnraummietrecht ist es allgemein bekannt: Jeder Mieter muss seinem Vermieter mitteilen, wenn die Wohnung Mängel aufweist. Sind die Fenster undicht, wuchert Schimmel an den Wänden - der Vermieter kann nur einschreiten, wenn er auch Bescheid weiß - und ohne Mängelanzeige hat der Mieter keine Rechte etwa auf Mietminderung. Die Frage ist nur: Kann man dem Mieter von Gewerberäumen zumuten, sich anzustrengen, um versteckte Mängel aufzudecken? Dies glaubte jedenfalls ein Vermieter, dessen Fall vor dem Oberlan-desgericht Düsseldorf entschieden wurde. Er hatte eine Gewerbeimmobilie vermietet, deren Dach nach stärkeren Regenfällen teilweise eingebrochen war. Nun verlangte er vom Mieter - dessen Geschäftsräume vergleichsweise feucht waren - Schadenersatz. Grund: Der Mieter habe die Pflicht gehabt, ihn über Wasseransammlungen auf dem Flachdach rechtzeitig zu informieren. Das Gericht entschied jedoch gegen den Vermieter: Zwar müsse der Mieter wie im Wohnraummietrecht ihm bekannt gewordene Mängel unverzüglich melden. Er habe jedoch nicht die Pflicht, detektivische Ermittlungen anzustellen, um versteckte Mängel zu entdecken. Er müsse daher nicht bei Regen vorsorglich das Dach inspizieren. Das Gericht bezog bei seinen Betrachtungen auch die Tatsache ein, dass ein Dachdecker den Vermieter bereits vor einiger Zeit darauf hingewiesen hatte, dass die Abflussrohre des Daches verstopft seien. Der Vermieter hatte die Reinigung jedoch aus Kostengründen abgelehnt.
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Fall 3: Überhitzte Arztpraxis
Die Praxisräume eines Kinderarztes waren durch sommerliche Hitze kaum noch nutzbar. Der Arzt minderte die Miete und verlangte Abhilfe. Auch für die Monate Oktober und November reduzierte er die Miete, da die geforderten baulichen Veränderungen nicht stattfanden. Der Vermieter verklagte ihn daraufhin: Im Oktober und November könne nicht wegen sommerlicher Hitze die Miete gemindert werden. Vor dem Bundesgerichtshof bekam der Vermieter Recht: Zwar war die Minderung - auch nach dem Inhalt des Mietvertrages - grundsätzlich möglich. Die Miete könne jedoch nur für Zeiträume gemindert werden, in denen die Ge-brauchstauglichkeit der Räume tatsächlich verringert gewesen sei. Bei einer Verminderung der Gebrauchstauglichkeit aufgrund sommerlicher Hitze könne es im Winter keine Mietminderung geben. Der Mieter musste daher in den Monaten Oktober und November die komplette Miete bezahlen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.12.2010; Az. XII ZR 132/09

Die D.A.S. ist Europas Nr. 1 im Rechtsschutz. Gegründet 1928, ist die D.A.S. heute in 16 europäischen Ländern und in Südkorea aktiv. Die Marke D.A.S. steht für die erfolgreiche Einführung der Rechtsschutzversicherung in verschiedenen Märkten. Elf Millionen Kunden vertrauen der Marke D.A.S. und ihren Experten in Fragen rund ums Recht. 2009 erzielte die Gesellschaft Beitragseinnahmen in Höhe von 1,1 Mrd. Euro.
Die D.A.S. ist der Spezialist für Rechtsschutz der ERGO Versicherungsgruppe und gehört damit zu Munich Re, einem der weltweit führenden Rückversicherer und Risikoträger. Mehr unter www.das.de

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