Hotelmarkt Wien: Trotz gesunkener Auslastung weitere Hotelprojekte

Christie + Co veröffentlicht neue Hotelmarktanalyse

Wien. Im Auftrag der Österreichischen Hoteliervereinigung ÖHV führte Christie + Co kürzlich eine Analyse des Wiener Hotelmarktes durch. Eine mittelfristige Prognose der zu erwartenden Zimmerauslastung und erzielbaren Nettozimmerpreise vor dem Hintergrund vieler neuer Hotelprojekte stand dabei im Vordergrund. Laut Lukas Hochedlinger, Manager Business Development Austria & CEE bei Christie + Co, hat sich die Zimmerauslastung der Wiener Hotels bis 2008 durchaus positiv entwickelt, sackte 2009 gegenüber dem Vorjahr jedoch drastisch ab. Neben konjunkturellen Gründen spielte auch das rapide Angebotswachstum eine Rolle, welches sich in den nächsten Jahren noch verstärken soll. Trotz Nächtigungsrekorden im Jahr 2010 ist aufgrund des neuen Angebotes in bestimmten Segmenten mit erhöhtem Preisdruck zu rechnen. Dennoch sieht Christie + Co mit dem zu erwartenden gesamtwirtschaftlichen Aufschwung auch die Zukunft der Wiener Hotellerie positiv, sofern die notwendigen Rahmenbedingungen geschaffen werden.

3-STERNE-HOTELS: HÖCHSTE NACHFRAGEZUWÄCHSE DURCH KRISE
Seit 2000 hat sich die Zahl der Nächtigungen in Wiener Beherbergungsbetrieben um 28 % erhöht. Das stärkste Nachfragewachstum in Bezug auf Ankünfte und Nächtigungen verzeichneten 3-Sterne-Betriebe in Wien. Die Nachfrage für 4- und 5-Sterne-Unterkünfte entwickelte sich in Wien leicht unter dem Durchschnitt. "Generell war in den vergangenen zehn, vor allem aber in den letzten zwei Jahren ein Nachfragetrend in Richtung Hotels der Segmente Budget bis Mittelklasse festzustellen", erklärt Hochedlinger. Im Jahr 2008 verzeichneten nur die 5-Sterne-Hotels in Wien Nachfragerückgänge im Vergleich zum Vorjahr. Laut Christie + Co kehrte sich dieser Trend interessanterweise im Jahr 2009 um:
5-Sterne-Betriebe verzeichneten gemeinsam mit 3-Sterne-Betrieben als einzige Kategorien ein positives jährliches Wachstum. "Dies darf jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass das Jahr 2009 für den Gesamtmarkt Wien ein schwarzes Jahr mit massiven Einbrüchen bei Auslastung und Durchschnittsrate war", betont Lukas Hochedlinger. "Innerhalb der Kategorien absorbierten mit 51 % aller Nächtigungen im Jahr 2009 die 4-Sterne-Betriebe den Großteil der Nachfrage im Betrachtungszeitraum, auch wenn sich dieser Anteil zugunsten der unteren Segmente verringert", erklärt er.

50 % DER WIENER HOTELS IM 4-STERNE-BEREICH
Die Nachfrage beeinflusst bekanntermaßen auch das Angebot. Laut den Berechnungen von Christie + Co ist denn auch ungefähr die Hälfte des gesamten Zimmerangebotes in Wien im 4-Sterne-Segment angesiedelt (2009). Die geringsten Kapazitäten sind mit 10 % im 1- bis 2-Sterne-Segment vorzufinden. 3-Sterne-Hotels kommen in Wien auf knapp ein Drittel des Gesamtangebotes, wohingegen das 5-Sterne-Segment einen Anteil von 13 % am Gesamtmarkt hält. In den vergangenen zehn Jahren stieg das Gesamtangebot an Hotelzimmern in Wien jährlich um 2,5 %, von 21 300 auf 26 700. Bei Erstellung der Studie befanden sich 14 Projekte mit circa 2 500 Zimmern in Bau, weitere 14 Projekte mit circa 2 000 Zimmern in der Planungsphase. Kämen alle neuen Hotelprojekte bis 2013 auf den Markt, würde sich das Wachstum auf 4 % pro Jahr beschleunigen. Die stärksten Zimmerzuwächse wären in diesem Fall im Budget- (+36 %) und im Luxussegment (+28 %) zu erwarten.

WIRTSCHAFTSKRISE + ANGEBOTSWACHSTUM = SINKENDE AUSLASTUNG
Die Zimmerauslastung der Wiener Hotels erreichte 2006 und 2007 mit rund 71 % ihren Höhepunkt. 2009 sackte sie allerdings auf 64 % ab. Lukas Hochedlinger begründet diese Entwicklung mit den Folgen der allgemeinen Wirtschaftskrise gepaart mit dem stark steigenden Hotelangebot in Wien. Die Finanzkrise schmälerte auch die Budgets der Unternehmen und Privathaushalte. Daher wichen Reisende oft auf eine niedrigere Kategorie aus. "Wo bis zum Jahr 2007 die 4-Sterne-Betriebe die höchsten Auslastungsraten verbuchten, dominierte in den letzten beiden Jahren das 3-Sterne-Segment", erklärt Hochedlinger und ergänzt: "Diese hohe Auslastung konnte zu einem gewissen Teil allerdings nur durch Zugeständnisse bei den Zimmerpreisen erzielt werden."

Aufgrund ihrer Berechnungen prognostizieren die Hotelimmobilienexperten von Christie + Co auch für das Jahr 2013 eine Gesamtmarktauslastung von ungefähr 71 %. Hochedlinger fügt hinzu: "Das entspricht in etwa den Werten von 2006/2007. Es setzt jedoch eine positive wirtschaftliche Entwicklung als auch die Umsetzung der unbedingt notwendigen Infrastrukturmaßnahmen und touristischen Rahmenbedingungen voraus."

In die einzelnen Segmente aufgeschlüsselt, wird sich nach der Einschätzung von Christie + Co die erwartete Zimmerauslastung sehr unterschiedlich entwickeln. Durch das sehr starke Angebotswachstum ist im 5-Sterne-Segment bis 2013 von einer sinkenden Zimmerauslastung auszugehen. Im 4-Sterne-Bereich hingegen prognostiziert Christie + Co eine positive Auslastungsentwicklung, die aber nicht an die Spitzenwerte von 2006 anschließen kann. Im 3-Sterne-Segment erwartet Christie + Co bis zum Jahr 2012 zwar eine Auslastungssteigerung, geht dann aufgrund der neuen Hotelprojekte jedoch von einem leichten Rückgang aus. Aufgrund des massiven Angebotswachstums innerhalb der nächsten Jahre wird die prognostizierte Zimmerauslastung im 1- bis 2-Sterne-Bereich bis zum Jahr 2013 laut Studie ebenfalls zurückfallen, wobei dies in erster Linie bestehende, kleinere Betriebe mit veraltetem Produkt betreffen wird.

DRUCK AUF ZIMMERPREISE
Das hat natürlich auch operative Folgen. Die Wiener Hoteliers sehen sich zunehmend steigendem Preisdruck ausgesetzt. Besonders Betriebe der 3-Sterne-Kategorie werden nach Ansicht von Christie + Co durch neue Budgethotels internationaler Ketten den Preisdruck zu spüren bekommen. Auch bei den
4-Sterne-Hotels kann der steigende Wettbewerb den Preis leicht unter Druck setzen. "Insgesamt stehen die verschiedenen Segmente in Konkurrenz zur jeweils höheren Kategorie, was sich auf Preis und Auslastung auswirken wird", so Lukas Hochedlinger. "Der Druck auf die Zimmerpreise wird in der Regel auch dadurch katalysiert, dass "Neueinsteiger" häufig versuchen, mit einer aggressiven Preispolitik Marktanteile zu gewinnen", fügt er hinzu. So werden laut Christie + Co jene Hotels mit veraltetem Konzept, Investitionsstau und in tendenziell schlechten Lagen hiervon erfahrungsgemäß besonders betroffen sein. "Wir erwarten hier mittelfristig massiven Handlungsbedarf und in der Folge eine Marktbereinigung", gibt Hochedlinger zu bedenken.

VERHALTENER OPTIMISMUS
Dennoch: Obwohl sich die Märkte langsam zu erholen scheinen, verfolgen viele Banken nach wie vor eine restriktive Haltung bei der Kreditvergabe. Es ist daher anzunehmen, dass das Angebotswachstum gar nicht so drastisch ist, wie zunächst erwartet. "Ein Teil der Hotelprojekte, die sich derzeit in der Planung befinden, wird erfahrungsgemäß auf Eis gelegt oder sogar ganz über Bord geworfen", vermutet Hochedlinger. "Wie viele der geplanten Projekte bis 2013 umgesetzt werden können, wird wesentlich von der Entwicklung am Investoren- und Kreditmarkt abhängen", so der Experte.

Trotz neuer Kapazitäten geht Christie + Co darüber hinaus von einer Gesundung der Auslastung bis 2013 aus, allerdings nur dann, wenn die Volkswirtschaft im prognostizierten Rahmen tatsächlich wieder anspringt und die touristische Infrastruktur weiter verbessert wird. Die Österreichische Nationalbank (OeNB) sagt für die kommenden Jahre sogar ein Wirtschaftswachstum von teilweise mehr als zwei Prozent voraus. Treffen die Konjunkturprognosen zu, impliziert dies auch positive Auswirkungen auf die Nachfrage am Wiener Hotelmarkt. "Dies könnte wiederum den Druck auf die Zimmerpreise in einzelnen Segmenten, der durch die zusätzlichen Kapazitäten zu erwarten sein wird, entlasten", gibt sich Lukas Hochedlinger verhalten optimistisch und ergänzt: "Neue Hotelprojekte sollten dennoch genau auf Konzept und Wirtschaftlichkeit überprüft werden, um sowohl aus Investoren- als auch Betreibersicht erfolgreich zu sein."
Christie + Co wurde 1935 in London gegründet und ist die Nummer 1 für Hotelimmobilien in Europa. Das Unternehmen begleitet auch Transaktionen von Gastronomie-, Freizeit-, Senioren- sowie Einzelhandelsimmobilien und bietet fundierte Beratungs- und Bewertungsdienstleitungen an. Christie beschäftigt über 250 Experten, die neben ihrer Kenntnis der regionalen und überregionalen Märkte auch über ein breites Know-how in Bezug auf aktuelle Markttrends und örtliche Besonderheiten verfügen. Christie + Co unterhält europaweit 25 Niederlassungen. Weitere Informationen finden Sie unter www.christie.com sowie www.christiecorporate.com.

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Christie + Co
Pia Andrews
Bockenheimer Landstraße 93
60325
Frankfurt
presse@christie.com
+49 (0) 69 / 90 74 57 11
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Christie + Co veröffentlicht neue Hotelmarktanalyse

Wien. Im Auftrag der Österreichischen Hoteliervereinigung ÖHV führte Christie + Co kürzlich eine Analyse des Wiener Hotelmarktes durch. Eine mittelfristige Prognose der zu erwartenden Zimmerauslastung und erzielbaren Nettozimmerpreise vor dem Hintergrund vieler neuer Hotelprojekte stand dabei im Vordergrund. Laut Lukas Hochedlinger, Manager Business Development Austria & CEE bei Christie + Co, hat sich die Zimmerauslastung der Wiener Hotels bis 2008 durchaus positiv entwickelt, sackte 2009 gegenüber dem Vorjahr jedoch drastisch ab. Neben konjunkturellen Gründen spielte auch das rapide Angebotswachstum eine Rolle, welches sich in den nächsten Jahren noch verstärken soll. Trotz Nächtigungsrekorden im Jahr 2010 ist aufgrund des neuen Angebotes in bestimmten Segmenten mit erhöhtem Preisdruck zu rechnen. Dennoch sieht Christie + Co mit dem zu erwartenden gesamtwirtschaftlichen Aufschwung auch die Zukunft der Wiener Hotellerie positiv, sofern die notwendigen Rahmenbedingungen geschaffen werden.

3-STERNE-HOTELS: HÖCHSTE NACHFRAGEZUWÄCHSE DURCH KRISE
Seit 2000 hat sich die Zahl der Nächtigungen in Wiener Beherbergungsbetrieben um 28 % erhöht. Das stärkste Nachfragewachstum in Bezug auf Ankünfte und Nächtigungen verzeichneten 3-Sterne-Betriebe in Wien. Die Nachfrage für 4- und 5-Sterne-Unterkünfte entwickelte sich in Wien leicht unter dem Durchschnitt. "Generell war in den vergangenen zehn, vor allem aber in den letzten zwei Jahren ein Nachfragetrend in Richtung Hotels der Segmente Budget bis Mittelklasse festzustellen", erklärt Hochedlinger. Im Jahr 2008 verzeichneten nur die 5-Sterne-Hotels in Wien Nachfragerückgänge im Vergleich zum Vorjahr. Laut Christie + Co kehrte sich dieser Trend interessanterweise im Jahr 2009 um:
5-Sterne-Betriebe verzeichneten gemeinsam mit 3-Sterne-Betrieben als einzige Kategorien ein positives jährliches Wachstum. "Dies darf jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass das Jahr 2009 für den Gesamtmarkt Wien ein schwarzes Jahr mit massiven Einbrüchen bei Auslastung und Durchschnittsrate war", betont Lukas Hochedlinger. "Innerhalb der Kategorien absorbierten mit 51 % aller Nächtigungen im Jahr 2009 die 4-Sterne-Betriebe den Großteil der Nachfrage im Betrachtungszeitraum, auch wenn sich dieser Anteil zugunsten der unteren Segmente verringert", erklärt er.

50 % DER WIENER HOTELS IM 4-STERNE-BEREICH
Die Nachfrage beeinflusst bekanntermaßen auch das Angebot. Laut den Berechnungen von Christie + Co ist denn auch ungefähr die Hälfte des gesamten Zimmerangebotes in Wien im 4-Sterne-Segment angesiedelt (2009). Die geringsten Kapazitäten sind mit 10 % im 1- bis 2-Sterne-Segment vorzufinden. 3-Sterne-Hotels kommen in Wien auf knapp ein Drittel des Gesamtangebotes, wohingegen das 5-Sterne-Segment einen Anteil von 13 % am Gesamtmarkt hält. In den vergangenen zehn Jahren stieg das Gesamtangebot an Hotelzimmern in Wien jährlich um 2,5 %, von 21 300 auf 26 700. Bei Erstellung der Studie befanden sich 14 Projekte mit circa 2 500 Zimmern in Bau, weitere 14 Projekte mit circa 2 000 Zimmern in der Planungsphase. Kämen alle neuen Hotelprojekte bis 2013 auf den Markt, würde sich das Wachstum auf 4 % pro Jahr beschleunigen. Die stärksten Zimmerzuwächse wären in diesem Fall im Budget- (+36 %) und im Luxussegment (+28 %) zu erwarten.

WIRTSCHAFTSKRISE + ANGEBOTSWACHSTUM = SINKENDE AUSLASTUNG
Die Zimmerauslastung der Wiener Hotels erreichte 2006 und 2007 mit rund 71 % ihren Höhepunkt. 2009 sackte sie allerdings auf 64 % ab. Lukas Hochedlinger begründet diese Entwicklung mit den Folgen der allgemeinen Wirtschaftskrise gepaart mit dem stark steigenden Hotelangebot in Wien. Die Finanzkrise schmälerte auch die Budgets der Unternehmen und Privathaushalte. Daher wichen Reisende oft auf eine niedrigere Kategorie aus. "Wo bis zum Jahr 2007 die 4-Sterne-Betriebe die höchsten Auslastungsraten verbuchten, dominierte in den letzten beiden Jahren das 3-Sterne-Segment", erklärt Hochedlinger und ergänzt: "Diese hohe Auslastung konnte zu einem gewissen Teil allerdings nur durch Zugeständnisse bei den Zimmerpreisen erzielt werden."

Aufgrund ihrer Berechnungen prognostizieren die Hotelimmobilienexperten von Christie + Co auch für das Jahr 2013 eine Gesamtmarktauslastung von ungefähr 71 %. Hochedlinger fügt hinzu: "Das entspricht in etwa den Werten von 2006/2007. Es setzt jedoch eine positive wirtschaftliche Entwicklung als auch die Umsetzung der unbedingt notwendigen Infrastrukturmaßnahmen und touristischen Rahmenbedingungen voraus."

In die einzelnen Segmente aufgeschlüsselt, wird sich nach der Einschätzung von Christie + Co die erwartete Zimmerauslastung sehr unterschiedlich entwickeln. Durch das sehr starke Angebotswachstum ist im 5-Sterne-Segment bis 2013 von einer sinkenden Zimmerauslastung auszugehen. Im 4-Sterne-Bereich hingegen prognostiziert Christie + Co eine positive Auslastungsentwicklung, die aber nicht an die Spitzenwerte von 2006 anschließen kann. Im 3-Sterne-Segment erwartet Christie + Co bis zum Jahr 2012 zwar eine Auslastungssteigerung, geht dann aufgrund der neuen Hotelprojekte jedoch von einem leichten Rückgang aus. Aufgrund des massiven Angebotswachstums innerhalb der nächsten Jahre wird die prognostizierte Zimmerauslastung im 1- bis 2-Sterne-Bereich bis zum Jahr 2013 laut Studie ebenfalls zurückfallen, wobei dies in erster Linie bestehende, kleinere Betriebe mit veraltetem Produkt betreffen wird.

DRUCK AUF ZIMMERPREISE
Das hat natürlich auch operative Folgen. Die Wiener Hoteliers sehen sich zunehmend steigendem Preisdruck ausgesetzt. Besonders Betriebe der 3-Sterne-Kategorie werden nach Ansicht von Christie + Co durch neue Budgethotels internationaler Ketten den Preisdruck zu spüren bekommen. Auch bei den
4-Sterne-Hotels kann der steigende Wettbewerb den Preis leicht unter Druck setzen. "Insgesamt stehen die verschiedenen Segmente in Konkurrenz zur jeweils höheren Kategorie, was sich auf Preis und Auslastung auswirken wird", so Lukas Hochedlinger. "Der Druck auf die Zimmerpreise wird in der Regel auch dadurch katalysiert, dass "Neueinsteiger" häufig versuchen, mit einer aggressiven Preispolitik Marktanteile zu gewinnen", fügt er hinzu. So werden laut Christie + Co jene Hotels mit veraltetem Konzept, Investitionsstau und in tendenziell schlechten Lagen hiervon erfahrungsgemäß besonders betroffen sein. "Wir erwarten hier mittelfristig massiven Handlungsbedarf und in der Folge eine Marktbereinigung", gibt Hochedlinger zu bedenken.

VERHALTENER OPTIMISMUS
Dennoch: Obwohl sich die Märkte langsam zu erholen scheinen, verfolgen viele Banken nach wie vor eine restriktive Haltung bei der Kreditvergabe. Es ist daher anzunehmen, dass das Angebotswachstum gar nicht so drastisch ist, wie zunächst erwartet. "Ein Teil der Hotelprojekte, die sich derzeit in der Planung befinden, wird erfahrungsgemäß auf Eis gelegt oder sogar ganz über Bord geworfen", vermutet Hochedlinger. "Wie viele der geplanten Projekte bis 2013 umgesetzt werden können, wird wesentlich von der Entwicklung am Investoren- und Kreditmarkt abhängen", so der Experte.

Trotz neuer Kapazitäten geht Christie + Co darüber hinaus von einer Gesundung der Auslastung bis 2013 aus, allerdings nur dann, wenn die Volkswirtschaft im prognostizierten Rahmen tatsächlich wieder anspringt und die touristische Infrastruktur weiter verbessert wird. Die Österreichische Nationalbank (OeNB) sagt für die kommenden Jahre sogar ein Wirtschaftswachstum von teilweise mehr als zwei Prozent voraus. Treffen die Konjunkturprognosen zu, impliziert dies auch positive Auswirkungen auf die Nachfrage am Wiener Hotelmarkt. "Dies könnte wiederum den Druck auf die Zimmerpreise in einzelnen Segmenten, der durch die zusätzlichen Kapazitäten zu erwarten sein wird, entlasten", gibt sich Lukas Hochedlinger verhalten optimistisch und ergänzt: "Neue Hotelprojekte sollten dennoch genau auf Konzept und Wirtschaftlichkeit überprüft werden, um sowohl aus Investoren- als auch Betreibersicht erfolgreich zu sein."
Christie + Co wurde 1935 in London gegründet und ist die Nummer 1 für Hotelimmobilien in Europa. Das Unternehmen begleitet auch Transaktionen von Gastronomie-, Freizeit-, Senioren- sowie Einzelhandelsimmobilien und bietet fundierte Beratungs- und Bewertungsdienstleitungen an. Christie beschäftigt über 250 Experten, die neben ihrer Kenntnis der regionalen und überregionalen Märkte auch über ein breites Know-how in Bezug auf aktuelle Markttrends und örtliche Besonderheiten verfügen. Christie + Co unterhält europaweit 25 Niederlassungen. Weitere Informationen finden Sie unter www.christie.com sowie www.christiecorporate.com.

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