Schimmelpilz: Saison startet mit Beginn der Heizperiode

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Mit dem Herbstbeginn startet auch dieses Jahr wieder die Heizsaison und damit die Saison des Schimmelpilzes. Im Sommer gibt es auch für anfällige Wohnungen wenige Probleme mit Schimmelpilz, da es an der erforderlichen Feuchtigkeit zur Entwicklung des Pilzes fehlt. Zudem lüften Mieter im Sommer auch öfter als im Herbst. Kommt der Herbst dann aber wieder, kann man sich auch darauf verlassen, dass die Schimmelpilzproblematik wieder akut wird.

Im Hinblick auf die Ansprüche wegen Schimmelpilzes in der Wohnung kommen für Mieter verschiedene Optionen in Betracht. Voraussetzung dafür ist jedoch eine vertragsgerechte Nutzung der Wohnung sowie hinreichendes Heizen und Lüften in der Wohnung. Zunächst sollte der Vermieter immer in Kenntnis gesetzt und zu Beseitigung der Ursachen des Schimmelpilzes aufgefordert werden. Dies sollte am besten schriftlich geschehen und der Zugang des Schreibens beim Vermieter muss nachgewiesen werden können.

Kommt der Vermieter der Instandsetzungsverpflichtung innerhalb der gesetzten Frist nicht nach, haben Mieter grundsätzlich folgende Möglichkeiten:

Mietminderung gemäß § 536 BGB:

Für den Mieter kommt zum einen die Mietminderung in Betracht in dem Umfang, in dem die Tauglichkeit der Mietsache für den vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt ist. Bei der Höhe der Mietminderung ist Vorsicht geboten, da der Mieter andernfalls eine Kündigung riskiert. Der BGH ist hier sehr streng zulasten der Mieter. Dies betrifft sowohl die Frage des Bestehens des Rechts zu Mietminderung, als auch dessen Höhe. Irrtümer, auch die seiner Berater, muss sich der Mieter voll zurechnen lassen.

Zurückbehaltungsrecht am Mietzins gemäß § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB:

Bei der Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes sollten Mieter sehr vorsichtig sein. Die Mietzahlung darf gemäß § 320 Abs. 2 BGB insoweit nicht verweigert werden, als die Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstoßen würde (BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14 -, juris).

Instandsetzung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB:

Der Mieter kann Mangelbeseitigung vom Vermieter verlangen und diese notfalls einklagen.

Schadensersatz:

Im Falle des Verzuges des Vermieters mit der Mangelbeseitigung kann der Mieter gemäß § 536a Abs. 1 BGB auch weitergehenden Schadensersatz geltend machen.

Selbstbeseitigungsrecht:

Der Mieter kann nach erfolgloser Fristsetzung den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der Aufwendungen zu verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Von dieser Variante rate ich regelmäßig ab, da der Mieter hier zum Bauherrn wird. Der Vermieter wird später argumentieren, dass die Kosten zu hoch und die Ausführung zu schlecht ist. Was ist im Übrigen, wenn der Mangel wieder auftritt?

Vorschuss:

Im Fall eines bestehenden Selbstbeseitigungsrechts hat der Mieter Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten (BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07, NJW 2008, 2432). Mit diesem Anspruch kann er auch die Aufrechnung mit der Miete erklären. Aus den oben genannten Gründen ist auch dies sehr riskant.

Kündigung:

Schließlich kommt auch eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht, wenn der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel in Verzug ist. Der dem Mieter durch die vorzeitige Vertragsbeendigung entstehende Schaden (Kündigungsfolgeschaden) muss vom Vermieter ebenfalls ersetzt werden. Da die Rechtsprechung auch hier sehr zurückhaltend ist in der Annahme von Schadensersatzansprüchen, empfehle ich diesen Weg regelmäßig nur dann, wenn der Mieter die Wohnung unbedingt verlassen will.

23.9.2015

Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com

Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de

Spezialseite zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilz in Wohnraum und Gewerbe

Seite für Mieter: www.schimmel-anwalt.de

Auf dieser Seite finden Mieter juristischen Informationen rund um das Thema Schimmelpilz. Sie finden Tipps zum richtigen Vorgehen, zur Beweissicherung und Muster für Aufforderungsschreiben an den Vermieter, die Geltendmachung von Mietminderung, den Ausspruch einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung und Erhebung einer Klage wegen Instandsetzung und Mietminderung. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.

Schließlich bieten wir Mietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls und der Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.
Rechtsanwaltskanzlei
Bredereck & Willkomm
Rechtsanwälte in Berlin und Potsdam
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Alexander Bredereck
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10117 Berlin
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Mit dem Herbstbeginn startet auch dieses Jahr wieder die Heizsaison und damit die Saison des Schimmelpilzes. Im Sommer gibt es auch für anfällige Wohnungen wenige Probleme mit Schimmelpilz, da es an der erforderlichen Feuchtigkeit zur Entwicklung des Pilzes fehlt. Zudem lüften Mieter im Sommer auch öfter als im Herbst. Kommt der Herbst dann aber wieder, kann man sich auch darauf verlassen, dass die Schimmelpilzproblematik wieder akut wird.

Im Hinblick auf die Ansprüche wegen Schimmelpilzes in der Wohnung kommen für Mieter verschiedene Optionen in Betracht. Voraussetzung dafür ist jedoch eine vertragsgerechte Nutzung der Wohnung sowie hinreichendes Heizen und Lüften in der Wohnung. Zunächst sollte der Vermieter immer in Kenntnis gesetzt und zu Beseitigung der Ursachen des Schimmelpilzes aufgefordert werden. Dies sollte am besten schriftlich geschehen und der Zugang des Schreibens beim Vermieter muss nachgewiesen werden können.

Kommt der Vermieter der Instandsetzungsverpflichtung innerhalb der gesetzten Frist nicht nach, haben Mieter grundsätzlich folgende Möglichkeiten:

Mietminderung gemäß § 536 BGB:

Für den Mieter kommt zum einen die Mietminderung in Betracht in dem Umfang, in dem die Tauglichkeit der Mietsache für den vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt ist. Bei der Höhe der Mietminderung ist Vorsicht geboten, da der Mieter andernfalls eine Kündigung riskiert. Der BGH ist hier sehr streng zulasten der Mieter. Dies betrifft sowohl die Frage des Bestehens des Rechts zu Mietminderung, als auch dessen Höhe. Irrtümer, auch die seiner Berater, muss sich der Mieter voll zurechnen lassen.

Zurückbehaltungsrecht am Mietzins gemäß § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB:

Bei der Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes sollten Mieter sehr vorsichtig sein. Die Mietzahlung darf gemäß § 320 Abs. 2 BGB insoweit nicht verweigert werden, als die Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstoßen würde (BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14 -, juris).

Instandsetzung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB:

Der Mieter kann Mangelbeseitigung vom Vermieter verlangen und diese notfalls einklagen.

Schadensersatz:

Im Falle des Verzuges des Vermieters mit der Mangelbeseitigung kann der Mieter gemäß § 536a Abs. 1 BGB auch weitergehenden Schadensersatz geltend machen.

Selbstbeseitigungsrecht:

Der Mieter kann nach erfolgloser Fristsetzung den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der Aufwendungen zu verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Von dieser Variante rate ich regelmäßig ab, da der Mieter hier zum Bauherrn wird. Der Vermieter wird später argumentieren, dass die Kosten zu hoch und die Ausführung zu schlecht ist. Was ist im Übrigen, wenn der Mangel wieder auftritt?

Vorschuss:

Im Fall eines bestehenden Selbstbeseitigungsrechts hat der Mieter Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten (BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07, NJW 2008, 2432). Mit diesem Anspruch kann er auch die Aufrechnung mit der Miete erklären. Aus den oben genannten Gründen ist auch dies sehr riskant.

Kündigung:

Schließlich kommt auch eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht, wenn der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel in Verzug ist. Der dem Mieter durch die vorzeitige Vertragsbeendigung entstehende Schaden (Kündigungsfolgeschaden) muss vom Vermieter ebenfalls ersetzt werden. Da die Rechtsprechung auch hier sehr zurückhaltend ist in der Annahme von Schadensersatzansprüchen, empfehle ich diesen Weg regelmäßig nur dann, wenn der Mieter die Wohnung unbedingt verlassen will.

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