Unzulässige Tierhaltung: Schadensersatz für Schäden in der Mietwohnung

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ausgangslage:

Auch wenn dem Mieter die Haltung eines Haustiers vom Vermieter nicht erlaubt wurde, kann er unter Umständen einen Anspruch darauf haben. Dieses Problem soll aber nicht Gegenstand des folgenden Beitrags sein. Angenommen dem Mieter wurde die Tierhaltung nicht gestattet und es ergibt sich auch kein Anspruch darauf, geht er, wenn er dennoch Tiere in der Wohnung hält, das Risiko ein, eine Unterlassungsklage, eine Abmahnung oder eine Kündigung zu erhalten. Darüber hinaus kann es außerdem dazu kommen, dass der Vermieter zusätzlich Schadensersatz wegen Beschädigungen der Mietsache geltend macht.

Auch kleinere Gebrauchsspuren können Schadensersatzpflicht wegen Beschädigungen an der Mietsache begründen:

Die Wahrscheinlichkeit, dass der Vermieter mit entsprechenden Ansprüchen vor Gericht Erfolg hat, ist bei unzulässiger Tierhaltung deutlich höher, als bei erlaubter Tierhaltung. Im letzteren Fall könnte der Mieter nämlich geltend machen, die Haltung des Tieres gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch. Bei unzulässiger Haltung dagegen begründen auch besondere Abnutzungserscheinungen durch das Tier, wie etwa leicht Kratzer auf dem Fußboden oder geruchsmäßige Verunreinigungen des Teppichs, eine Schadensersatzpflicht des Mieters. Entsprechende Schäden wären anderenfalls vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erfasst.

Schadensersatzanspruch erfordert Verschulden des Mieters:

Zu beachten ist aber, dass der Mieter auch dann, wenn die Tierhaltung nicht erlaubt ist, für Schäden nur haftet, wenn er sie auch zu verschulden hat. Das Verschulden wurde von Gerichten etwa schon verneint in Fällen, in denen Ungeziefer vom Tier in die Wohnung geschleppt wurde. Argument: Auch Menschen hätten dieses Ungeziefer grundsätzlich in die Wohnung schleppen können. Es bleibt zweifelhaft, ob diese Begründung wirklich überzeugen kann. Bei manchen Tieren dürfte die Wahrscheinlichkeit, dass diese Ungeziefer in die Wohnung bringen, erheblich höher sein, als bei Menschen. In einem Urteil vom 21.2.2002, 3 S 125/01, hat das Landgericht Freiburg dementsprechend das Verschulden und damit die Schadensersatzpflicht eines Mieters angenommen, dessen Hund Zecken in die Wohnung eingeschleppt hatte.

14.8.2015

Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

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Ausgangslage:

Auch wenn dem Mieter die Haltung eines Haustiers vom Vermieter nicht erlaubt wurde, kann er unter Umständen einen Anspruch darauf haben. Dieses Problem soll aber nicht Gegenstand des folgenden Beitrags sein. Angenommen dem Mieter wurde die Tierhaltung nicht gestattet und es ergibt sich auch kein Anspruch darauf, geht er, wenn er dennoch Tiere in der Wohnung hält, das Risiko ein, eine Unterlassungsklage, eine Abmahnung oder eine Kündigung zu erhalten. Darüber hinaus kann es außerdem dazu kommen, dass der Vermieter zusätzlich Schadensersatz wegen Beschädigungen der Mietsache geltend macht.

Auch kleinere Gebrauchsspuren können Schadensersatzpflicht wegen Beschädigungen an der Mietsache begründen:

Die Wahrscheinlichkeit, dass der Vermieter mit entsprechenden Ansprüchen vor Gericht Erfolg hat, ist bei unzulässiger Tierhaltung deutlich höher, als bei erlaubter Tierhaltung. Im letzteren Fall könnte der Mieter nämlich geltend machen, die Haltung des Tieres gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch. Bei unzulässiger Haltung dagegen begründen auch besondere Abnutzungserscheinungen durch das Tier, wie etwa leicht Kratzer auf dem Fußboden oder geruchsmäßige Verunreinigungen des Teppichs, eine Schadensersatzpflicht des Mieters. Entsprechende Schäden wären anderenfalls vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erfasst.

Schadensersatzanspruch erfordert Verschulden des Mieters:

Zu beachten ist aber, dass der Mieter auch dann, wenn die Tierhaltung nicht erlaubt ist, für Schäden nur haftet, wenn er sie auch zu verschulden hat. Das Verschulden wurde von Gerichten etwa schon verneint in Fällen, in denen Ungeziefer vom Tier in die Wohnung geschleppt wurde. Argument: Auch Menschen hätten dieses Ungeziefer grundsätzlich in die Wohnung schleppen können. Es bleibt zweifelhaft, ob diese Begründung wirklich überzeugen kann. Bei manchen Tieren dürfte die Wahrscheinlichkeit, dass diese Ungeziefer in die Wohnung bringen, erheblich höher sein, als bei Menschen. In einem Urteil vom 21.2.2002, 3 S 125/01, hat das Landgericht Freiburg dementsprechend das Verschulden und damit die Schadensersatzpflicht eines Mieters angenommen, dessen Hund Zecken in die Wohnung eingeschleppt hatte.

14.8.2015

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