Eigenbedarfskündigung - Bundesgerichtshof erweitert die Möglichkeiten für Vermieter drastisch

Zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04. März 2015 - VIII ZR 166/14 -, juris, ein Kommentar von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Schlechte Nachrichten für Mieter: Der Bundesgerichtshof erweitert die Möglichkeiten für Vermieter, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen, drastisch:

Ausgangslage:

Der gesetzliche Schutz von Mietern gegen Eigenbedarfskündigungen des Vermieters ist unzureichend. Es ist ein offenes Geheimnis, dass ein Großteil der Eigenbedarfskündigungen vorgeschoben ist. Es gibt kein besseres Mittel, eine günstig vermietete Wohnung zu entmieten. Umgekehrt sparen Käufer von vermietetem Wohnungseigentum im Vergleich zu vermietetem Wohnungseigentum eine Menge Geld. Ein Teil des Geldes kann man dann effektiv darin investieren, den Mieter loszuwerden.

Der Gesetzgeber bleibt untätig, die Rechtsprechung vermieterfreundlich. Auf dieser Linie liegt auch ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs.

Fall:

Der Vermieter hatte den Eigenbedarf für seinen Sohn geltend gemacht. Der Sohn wollte vorübergehend mit einem Studienfreund in einer Wohnung zusammen wohnen. Der Bundesgerichthof ist der Auffassung, dass auch dies einen Eigenbedarf des Vermieters begründen kann (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04. März 2015 - VIII ZR 166/14 -, juris).

Urteil:

In der Entscheidung geht der Bundesgerichtshof zunächst von der durch eine Vielzahl von verfassungsgerichtlichen Entscheidungen bestätigten Rechtslage aus, wonach die Gerichte den geltend gemachten Wohnbedarf eines Vermieters grundsätzlich respektieren müssen. Gerichten sei es danach verwehrt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Eigentümers oder seiner Angehörigen zu setzen (BVerfGE 79, 292, 305 f.; 89, 1, 8 f.; BVerfG, NJW-RR 1994, 333; NJW 1994, 995 f.; NJW 1994, 2605; NJW 1995, 1480 f.; NJW-RR 1999, 1097, 1098 f.). Die vom Bundesgerichtshof zitierte verfassungsgerichtliche Rechtsprechung hat in der Tat immer wieder zur Aufhebung von Urteilen geführt, in denen Gerichte versuchten über den vermeintlich überzogenen Wohnbedarf eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters zu Fall zu bringen. Selbstverständlich ist eine solche Begründung für ein Urteil auch äußerst problematisch. Tatsächlich handelt es sich aber regelmäßig um Fragen der Plausibilität des geltend gemachten Eigenbedarfs. Diese müsste an sich von den Gerichten stärker hinterfragt werden. Dies zumal vor dem Hintergrund, dass der Vermieter den Eigenbedarf ja letztlich einfach nur behaupten muss und der Mieter kaum Möglichkeiten hat, diesen Behauptungen wirksam entgegenzutreten.

Der Bundesgerichtshof dann weiter:

Macht sich der Vermieter ... den Wunsch seines alleinstehenden volljährigen Sohnes zu eigen, einen eigenen Hausstand zu gründen, jedoch nicht alleine zu wohnen, sondern mit einem langjährigen Freund und Studienkollegen eine Wohngemeinschaft zu bilden, und bemisst er auf dieser Grundlage den aus seiner Sicht angemessenen Wohnbedarf, so ist diese Entscheidung grundsätzlich anzuerkennen.

Der Bundesgerichtshof beschäftigt sich dann mit der Frage der Vergleichbarkeit einer Wohngemeinschaft mit einer Lebensgemeinschaft und kommt zu dem Ergebnis, dass hier keine Unterschiede zu rechtfertigen sind: Ließe man den vom Kläger mitgetragenen Wunsch seines Sohnes, mit dessen langjährigen Freund und Studienkollegen eine Wohngemeinschaft einzugehen, bei der Bemessung seines Wohnbedarfs außer Acht, liefe dies darauf hinaus, seinem Wohnkonzept und seinen Lebensvorstellungen weniger Gewicht einzuräumen als einer Bedarfsperson, die in der vermieteten Wohnung eine nichteheliche Lebensgemeinschaft begründen wollte. Dafür gibt es aber keine sachlich einleuchtenden Gründe. Der Entschluss eines Alleinstehenden, eine kameradschaftliche Wohngemeinschaft zu bilden, ist ebenso schützenswert wie der von Lebensgefährten gefasste Entschluss, gemeinsam eine Wohnung zu beziehen.

Ausdrücklich offen gelassen hat der Bundesgerichtshof nun, ob dies auch dann zu gelten hat, wenn die Wohngemeinschaft allein aus wirtschaftlichen Gründen gebildet werden soll und von vornherein auf Auswechslung ihrer Mitglieder angelegt ist (sogenannte Zweck-Wohngemeinschaft): Ein solcher Fall ist hier nicht gegeben. Für die Beurteilung der Frage, ob der Kläger mit seinem Überlassungswunsch einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht, ist daher von einer Belegung der - mindestens 125 qm, höchstens 136 qm großen - Vierzimmerwohnung mit zwei Personen auszugehen.

Eigenbedarf auch bei lediglich vorübergehendem Nutzungswunsch:

Weiter setzt sich der Bundesgerichtshof dann noch mit der Frage auseinander, ob es einer Eigenbedarfskündigung grundsätzlich entgegensteht, wenn der Eigenbedarf von vornherein nur vorübergehend besteht. Er hat diese Frage ausdrücklich verneint. Auch ein von vornherein zeitlich begrenzter Eigenbedarf kann eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen. Eine zeitliche Grenze lasse sich nach Auffassung des BGH hier gar nicht ziehen.

Der BGH: Die Dauer des Eigenbedarfs ist für die Frage, ob der Nutzungswunsch anerkennenswert ist, also auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht, nicht allein maßgeblich. Entscheidend sind vielmehr die Gesamtumstände des Einzelfalls. Hierbei können neben der Dauer der geplanten Nutzung viele weitere Faktoren Bedeutung gewinnen. Eine Rolle spielen kann etwa, ob der genaue Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die Wohnung wieder freigeben kann, endgültig feststeht oder nur in Aussicht genommen ist, ob der Vermieter ein besonderes Interesse gerade an der Erlangung der vermieteten Wohnung hat oder ob ihn finanzielle Gründe zur Geltendmachung des Eigenbedarfs veranlasst haben.

...

Häufig wird einem Eigenbedarfswunsch, der auf etwa ein Jahr ausgerichtet ist, nicht abgesprochen werden können, dass er auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht (so auch LG Landau, NJW-RR 1993, 81; AG Bonn, WuM 1980, 53; vgl. auch AG Neumarkt, WuM 1990, 510; aA BayObLG, aaO [auf mehrere Jahre angelegt]; LG München I, WuM 1993, 677 f. [mindestens drei Jahre]; AG Köln, WuM 1992, 250, 251 [auf mehrere Jahre ausgerichtete Nutzung]). Je nach den Umständen des Einzelfalls kann aber auch ausnahmsweise ein kürzerer Zeitraum eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen oder umgekehrt eine Eigenbedarfskündigung trotz einer in Aussicht genommenen Nutzung von einem Jahr ausgeschlossen sein.

Quelle:

BGH, Urteil vom 04. März 2015 - VIII ZR 166/14 -, juris

Kritik:

Der Bundesgerichtshof hat mit diesem Urteil Eigenbedarfskündigungen Tür und Tor nicht geöffnet. Das hatten die Verfassungsgerichte schon früher. Der Bundesgerichtshof hat den Mieterschutz regelrecht zerschossen.

Abhilfe?

Wenn der Gesetzgeber den verfassungsrechtlich gebotenen Mieterschutz noch ernst nimmt, muss er nun tätig werden. Es dürfte relativ unproblematisch sein, unter Berücksichtigung der Grundrechte des Vermieters die Möglichkeiten einer Eigenbedarfskündigung gesetzlich einschränkend zu regeln.

Fazit:

Tolles Urteil für Vermieter. Kreativen Konstruktionen zur Begründung von Eigenbedarf sind kaum noch Grenzen zu setzen. Soweit die Möglichkeiten einer ordentlichen Kündigung bzw. einer Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht mietvertraglich beschränkt sind und keine Sperrfrist wegen Umwandlung in Wohnungseigentum greift, bestehen hervorragende Aussichten den Mieter loszuwerden.

Weniger schönes Urteil für Mieter. Die Abwehr einer Eigenbedarfskündigung wird erheblich erschwert.

10.6.2015

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Zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04. März 2015 - VIII ZR 166/14 -, juris, ein Kommentar von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Schlechte Nachrichten für Mieter: Der Bundesgerichtshof erweitert die Möglichkeiten für Vermieter, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen, drastisch:

Ausgangslage:

Der gesetzliche Schutz von Mietern gegen Eigenbedarfskündigungen des Vermieters ist unzureichend. Es ist ein offenes Geheimnis, dass ein Großteil der Eigenbedarfskündigungen vorgeschoben ist. Es gibt kein besseres Mittel, eine günstig vermietete Wohnung zu entmieten. Umgekehrt sparen Käufer von vermietetem Wohnungseigentum im Vergleich zu vermietetem Wohnungseigentum eine Menge Geld. Ein Teil des Geldes kann man dann effektiv darin investieren, den Mieter loszuwerden.

Der Gesetzgeber bleibt untätig, die Rechtsprechung vermieterfreundlich. Auf dieser Linie liegt auch ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs.

Fall:

Der Vermieter hatte den Eigenbedarf für seinen Sohn geltend gemacht. Der Sohn wollte vorübergehend mit einem Studienfreund in einer Wohnung zusammen wohnen. Der Bundesgerichthof ist der Auffassung, dass auch dies einen Eigenbedarf des Vermieters begründen kann (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04. März 2015 - VIII ZR 166/14 -, juris).

Urteil:

In der Entscheidung geht der Bundesgerichtshof zunächst von der durch eine Vielzahl von verfassungsgerichtlichen Entscheidungen bestätigten Rechtslage aus, wonach die Gerichte den geltend gemachten Wohnbedarf eines Vermieters grundsätzlich respektieren müssen. Gerichten sei es danach verwehrt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Eigentümers oder seiner Angehörigen zu setzen (BVerfGE 79, 292, 305 f.; 89, 1, 8 f.; BVerfG, NJW-RR 1994, 333; NJW 1994, 995 f.; NJW 1994, 2605; NJW 1995, 1480 f.; NJW-RR 1999, 1097, 1098 f.). Die vom Bundesgerichtshof zitierte verfassungsgerichtliche Rechtsprechung hat in der Tat immer wieder zur Aufhebung von Urteilen geführt, in denen Gerichte versuchten über den vermeintlich überzogenen Wohnbedarf eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters zu Fall zu bringen. Selbstverständlich ist eine solche Begründung für ein Urteil auch äußerst problematisch. Tatsächlich handelt es sich aber regelmäßig um Fragen der Plausibilität des geltend gemachten Eigenbedarfs. Diese müsste an sich von den Gerichten stärker hinterfragt werden. Dies zumal vor dem Hintergrund, dass der Vermieter den Eigenbedarf ja letztlich einfach nur behaupten muss und der Mieter kaum Möglichkeiten hat, diesen Behauptungen wirksam entgegenzutreten.

Der Bundesgerichtshof dann weiter:

Macht sich der Vermieter ... den Wunsch seines alleinstehenden volljährigen Sohnes zu eigen, einen eigenen Hausstand zu gründen, jedoch nicht alleine zu wohnen, sondern mit einem langjährigen Freund und Studienkollegen eine Wohngemeinschaft zu bilden, und bemisst er auf dieser Grundlage den aus seiner Sicht angemessenen Wohnbedarf, so ist diese Entscheidung grundsätzlich anzuerkennen.

Der Bundesgerichtshof beschäftigt sich dann mit der Frage der Vergleichbarkeit einer Wohngemeinschaft mit einer Lebensgemeinschaft und kommt zu dem Ergebnis, dass hier keine Unterschiede zu rechtfertigen sind: Ließe man den vom Kläger mitgetragenen Wunsch seines Sohnes, mit dessen langjährigen Freund und Studienkollegen eine Wohngemeinschaft einzugehen, bei der Bemessung seines Wohnbedarfs außer Acht, liefe dies darauf hinaus, seinem Wohnkonzept und seinen Lebensvorstellungen weniger Gewicht einzuräumen als einer Bedarfsperson, die in der vermieteten Wohnung eine nichteheliche Lebensgemeinschaft begründen wollte. Dafür gibt es aber keine sachlich einleuchtenden Gründe. Der Entschluss eines Alleinstehenden, eine kameradschaftliche Wohngemeinschaft zu bilden, ist ebenso schützenswert wie der von Lebensgefährten gefasste Entschluss, gemeinsam eine Wohnung zu beziehen.

Ausdrücklich offen gelassen hat der Bundesgerichtshof nun, ob dies auch dann zu gelten hat, wenn die Wohngemeinschaft allein aus wirtschaftlichen Gründen gebildet werden soll und von vornherein auf Auswechslung ihrer Mitglieder angelegt ist (sogenannte Zweck-Wohngemeinschaft): Ein solcher Fall ist hier nicht gegeben. Für die Beurteilung der Frage, ob der Kläger mit seinem Überlassungswunsch einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht, ist daher von einer Belegung der - mindestens 125 qm, höchstens 136 qm großen - Vierzimmerwohnung mit zwei Personen auszugehen.

Eigenbedarf auch bei lediglich vorübergehendem Nutzungswunsch:

Weiter setzt sich der Bundesgerichtshof dann noch mit der Frage auseinander, ob es einer Eigenbedarfskündigung grundsätzlich entgegensteht, wenn der Eigenbedarf von vornherein nur vorübergehend besteht. Er hat diese Frage ausdrücklich verneint. Auch ein von vornherein zeitlich begrenzter Eigenbedarf kann eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen. Eine zeitliche Grenze lasse sich nach Auffassung des BGH hier gar nicht ziehen.

Der BGH: Die Dauer des Eigenbedarfs ist für die Frage, ob der Nutzungswunsch anerkennenswert ist, also auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht, nicht allein maßgeblich. Entscheidend sind vielmehr die Gesamtumstände des Einzelfalls. Hierbei können neben der Dauer der geplanten Nutzung viele weitere Faktoren Bedeutung gewinnen. Eine Rolle spielen kann etwa, ob der genaue Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die Wohnung wieder freigeben kann, endgültig feststeht oder nur in Aussicht genommen ist, ob der Vermieter ein besonderes Interesse gerade an der Erlangung der vermieteten Wohnung hat oder ob ihn finanzielle Gründe zur Geltendmachung des Eigenbedarfs veranlasst haben.

...

Häufig wird einem Eigenbedarfswunsch, der auf etwa ein Jahr ausgerichtet ist, nicht abgesprochen werden können, dass er auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht (so auch LG Landau, NJW-RR 1993, 81; AG Bonn, WuM 1980, 53; vgl. auch AG Neumarkt, WuM 1990, 510; aA BayObLG, aaO [auf mehrere Jahre angelegt]; LG München I, WuM 1993, 677 f. [mindestens drei Jahre]; AG Köln, WuM 1992, 250, 251 [auf mehrere Jahre ausgerichtete Nutzung]). Je nach den Umständen des Einzelfalls kann aber auch ausnahmsweise ein kürzerer Zeitraum eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen oder umgekehrt eine Eigenbedarfskündigung trotz einer in Aussicht genommenen Nutzung von einem Jahr ausgeschlossen sein.

Quelle:

BGH, Urteil vom 04. März 2015 - VIII ZR 166/14 -, juris

Kritik:

Der Bundesgerichtshof hat mit diesem Urteil Eigenbedarfskündigungen Tür und Tor nicht geöffnet. Das hatten die Verfassungsgerichte schon früher. Der Bundesgerichtshof hat den Mieterschutz regelrecht zerschossen.

Abhilfe?

Wenn der Gesetzgeber den verfassungsrechtlich gebotenen Mieterschutz noch ernst nimmt, muss er nun tätig werden. Es dürfte relativ unproblematisch sein, unter Berücksichtigung der Grundrechte des Vermieters die Möglichkeiten einer Eigenbedarfskündigung gesetzlich einschränkend zu regeln.

Fazit:

Tolles Urteil für Vermieter. Kreativen Konstruktionen zur Begründung von Eigenbedarf sind kaum noch Grenzen zu setzen. Soweit die Möglichkeiten einer ordentlichen Kündigung bzw. einer Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht mietvertraglich beschränkt sind und keine Sperrfrist wegen Umwandlung in Wohnungseigentum greift, bestehen hervorragende Aussichten den Mieter loszuwerden.

Weniger schönes Urteil für Mieter. Die Abwehr einer Eigenbedarfskündigung wird erheblich erschwert.

10.6.2015

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